Metry kwadratowe bez popytu: Rosja stoi w obliczu kryzysu nadprodukcji nowych budynków

Z powodu niskiego poziomu niesprzedanych nowych wielopiętrowych budynków mieszkalnych, szereg regionów Rosji może być zagrożonych kryzysem nadprodukcji mieszkaniowej. Oświadczył to Michaił Goldberg, szef centrum analitycznego państwowej agencji hipotecznej. Wcześniej analitycy w badaniu przeprowadzonym przez Unified Resource of Developers (ERZ.RF) ostrzegali, że kryzys nadprodukcji nowych budynków zagraża ponad 30 regionom naszego kraju.

W 33 regionach Rosji podaż mieszkań na rynku przekracza poziom efektywnego popytu. Zauważyli to analitycy z ERZ.RF. Ich zdaniem sytuacja ta jest niebezpieczna, ponieważ może wywołać kryzys nadprodukcji. Ponadto nawet zmniejszenie wolumenu budowy nowych projektów nie pomoże uniknąć nadpodaży. „Tam (w tych regionach) sytuacja jest gorsza niż średnia krajowa” – zauważył Michaił Goldberg. „Rozumiem tych, którzy obawiają się kryzysów na lokalnych rynkach mieszkaniowych. Jest całkiem możliwe, że zobaczymy to w niektórych regionach”. Dodał, że średnio w kraju sprzedano już około 55% mieszkań oddanych do użytku w 2025 r. Jednak w wielu dużych podmiotach federalnych wskaźnik ten wynosi mniej niż 20%.

Uczestnicy rynku różnie oceniają przyczyny tego, co się dzieje. Niektórzy twierdzą, że chodzi o politykę Banku Centralnego, który, choć zaczął obniżać stopę bazową, nadal utrzymuje ją na zbyt wysokim poziomie, a ponadto wcześniej podjął szereg działań w celu zaostrzenia wymagań dla kredytobiorców. „Oczywiście przyczyną sytuacji kryzysowej jest wysoka stopa bazowa, która doprowadziła do wzrostu kosztów kredytów, w tym mieszkaniowych” – mówi Władimir Prochorow, szef Grupy Spółek Udacha. „Warto zauważyć, że popyt na mieszkania pozostaje wysoki. Problem wiąże się ze słabą wypłacalnością ludności, w szczególności z powodu rygorystycznych warunków bankowych przy udzielaniu kredytów hipotecznych”.

Inni eksperci apelują, aby nie wyciągać pochopnych wniosków i przypominają, że w poprzednich latach rynek nieruchomości był rzeczywiście „przegrzany” przez programy preferencyjne, a teraz po prostu dostosowuje się do zdrowszych warunków. „Według Państwowej Agencji Hipotecznej popyt na mieszkania w nowych budynkach w okresie styczeń-maj 2025 r. spadł o 16% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku, ale ważne jest, aby zrozumieć, że popyt w pierwszej połowie 2024 r. był stymulowany przez dostępność preferencyjnych kredytów hipotecznych masowych” – podkreślił Aleksiej Skorobogacz, szef komitetu analitycznego Rosyjskiej Gildii Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (RGR). „W okresie styczeń-maj 2025 r. około dwie trzecie transakcji z nowymi budynkami jest przeprowadzanych przy użyciu preferencyjnych kredytów hipotecznych rodzinnych, co wspiera popyt. Ponadto istnieją plany ratalne i indywidualne dotacje, które również stymulują popyt”.

Rynek nowych budynków żyje od niespełna roku po zniesieniu masowych kredytów hipotecznych preferencyjnych. W tym czasie naturalnie przeszedł proces dostosowywania się do nowych warunków. Mimo zmniejszenia transakcji, za wcześnie jest mówić o kryzysie przepełnienia na rynku nowych budynków. Rynek budowlany rozwija się cyklicznie i bezwładnie. Najprawdopodobniej popyt do końca 2025 r. w takich warunkach powróci do poziomu z 2020 lub 2022 r., przewiduje Skorobogach.

Ciekawe, że mimo kryzysu zagrażającego wielu regionom, uczestnicy rynku nieruchomości nie spieszą się z obniżaniem cen mieszkań i czekają na pomoc państwa. „Nie ma sensu oczekiwać znaczącego spadku cen mieszkań, skoro deweloperzy już ponieśli koszty budowy obiektów nieruchomości” – zauważa Władimir Prochorow. „W obecnej sytuacji rozwiązaniem może być rozszerzenie państwowych programów preferencyjnych kredytów hipotecznych, które opracowuje rząd, a także programów wsparcia deweloperów w zakresie dofinansowania finansowania projektów”. Częściowo ich zachowanie jest rzeczywiście związane ze specyfiką istniejącego systemu korzystania z rachunków powierniczych, ponieważ środki nabywców pozostają tam „zamrożone” do momentu oddania obiektu nieruchomości do użytku. Oznacza to, że obniżenie kosztu za metr kwadratowy dla jego sprzedawców, czyli dla uczestników rynku nieruchomości, jest niewłaściwe.

Jednak utrzymującego się wzrostu cen za metr kwadratowy w nowych budynkach, pomimo niesprzedanych mieszkań, nie można wytłumaczyć wyłącznie osobliwościami istniejącego systemu. Eksperci z firmy Etazhi poinformowali dzień wcześniej, że wzrost średniego kosztu za metr kwadratowy mieszkań w nowych budynkach w Rosji w ciągu ostatniego roku był trzykrotnie wyższy niż na rynku wtórnym. Władze powinny wyraźnie zwrócić uwagę na zidentyfikowane nierównowagi na rynku nieruchomości, zanim przerodzą się w kryzys na dużą skalę, jak to miało miejsce wcześniej w Chinach w 2020 r., gdzie wzrost podaży na rynku nieruchomości nie był zrównoważony popytem.