Nowe budynki w Moskwie stały się droższe w wykopie fundamentowym

Zmniejszenie wolumenu nowych projektów wchodzących na rynek pierwotny w Moskwie coraz bardziej wpływa na dynamikę cen. Zwłaszcza na początkowych etapach budowy. W okresie styczeń-kwiecień br. 1 mkw. w nowych budynkach na etapie fundamentowania podrożał o 11,3%. Dla porównania, w tym samym okresie 2024 r. wzrost cen na początkowym etapie budowy wyniósł zaledwie 6,8%. Tak więc tempo wzrostu cen mieszkań pierwotnych na etapie fundamentowania w stolicy wzrosło 1,7-krotnie w ujęciu rok do roku.

Jak powiedział MK Ruslan Syrtsov, dyrektor zarządzający Metrium, od początku 2025 r. najbardziej zauważalny wzrost cen nowych budynków na etapie początkowym odnotowano w klasie premium. Jeśli w grudniu 2024 r. średni koszt 1 mkw. w projektach premium wynosił 702 tys. rubli, to do kwietnia 2025 r. liczba ta osiągnęła 770 tys. rubli. Oznacza to, że w ciągu zaledwie czterech miesięcy nowe budynki klasy premium na etapie początkowym budowy podrożały o 10%. Jego zdaniem wynika to z braku nowych startów projektowych ze zniżką na dół fundamentowy i w pewnym stopniu ze wzrostu podaży w drogich projektach.

Analiza średniego kosztu mieszkania w tym samym segmencie i na tym samym etapie gotowości wykazała jeszcze bardziej imponującą dynamikę: jeśli w grudniu 2024 r. deweloperzy oferowali mieszkania i apartamenty „na fundamencie” średnio za 49,2 mln rubli, to do kwietnia 2025 r. cena wzrosła o 19% do 58,5 mln rubli. Było to spowodowane wzrostem średniej powierzchni mieszkań na sprzedaż i wzrostem podaży w droższych projektach na etapie początkowym.

„Nowe budynki klasy premium są obecnie jednym z najbardziej pożądanych aktywów dla nabywców końcowych i inwestorów” – przyznała dyrektor ds. handlowych Regions Development Liliya Artsybasheva w rozmowie z MK. Jej zdaniem w ciągu ostatnich trzech lat ten segment rynku wzrósł półtora raza pod względem podaży. Tradycyjny urok działek wysokiej klasy został wzmocniony przez kilka czynników. Po pierwsze, ze względu na geopolitykę, następuje przesunięcie popytu z ofert zagranicznych na rynek krajowy. Wzrost popytu na nieruchomości klasy premium i deluxe jest również ułatwiony przez rozprzestrzenianie się planów ratalnych. „Ponadto nieruchomości o wysokim budżecie rozszerzają swoją geografię – deweloperzy budują nowe projekty poza tradycyjnymi obszarami centrum Moskwy” – dodał deweloper.

Wzrost cen nowych budynków na początkowym etapie budowy odnotowano również w segmencie masowym. Tutaj średni koszt 1 metra kwadratowego wzrósł o 7% - z 316 tys. rubli w grudniu 2024 r. do 337 tys. rubli w kwietniu 2025 r. Średni koszt mieszkań w tym segmencie na początkowym etapie również znacznie wzrósł: jeśli w grudniu deweloperzy oferowali takie mieszkania za średnio 13,6 mln rubli, to do kwietnia 2025 r. liczba ta wzrosła o 16% do 15,5 mln rubli.

W segmencie nowych budynków klasy biznes nie zanotowano znaczących zmian cen nieruchomości na początkowym etapie budowy w 2025 r. W grudniu 2024 r. średni koszt metra kwadratowego w nowych budynkach klasy biznes na „piłce” wynosił 455 tys. rubli, a do kwietnia 2025 r. nieznacznie spadł – zaledwie o 1% do 450 tys. rubli. Średni koszt lokali w nowych budynkach klasy biznes na początkowym etapie ich realizacji również spadł o 6% z 24,7 mln rubli do 23,3 mln rubli. Taka dynamika, zauważa Syrtsov, wynika z faktu, że w klasie biznes w 2025 r. rozpoczęło się całkiem sporo sprzedaży.

Ceny w nowych projektach budowlanych o wysokim budżecie również nieznacznie spadły. Tutaj średni koszt 1 mkw. na początkowym etapie budowy w ciągu czterech miesięcy 2025 r. spadł o 5% z 2,14 mln rubli do 2,02 mln rubli. Średni budżet wymagany na inwestycje w projekt o wysokim budżecie na początkowym etapie jego realizacji również nieznacznie spadł: jeśli w grudniu 2024 r. nabywca takiego mieszkania potrzebował średnio 288 mln rubli, to teraz ta liczba spadła o 10% do 259 mln rubli.

„Mieszkania na etapie fundamentów w „starej” Moskwie we wszystkich segmentach kosztują średnio 46,1 mln rubli na koniec kwietnia 2025 r.” — wyliczył Igor Sibrenkow, dyrektor handlowy GC „Osnova”. A średni koszt ukończonych nowych budynków, według niego, jest o 20,2% wyższy - 55,4 mln rubli. Lokale w oddanych do użytku budynkach wzrosły o 32,1% w ciągu roku, a w budynkach na początkowym etapie budowy - o 55,2%. Jego zdaniem tak imponującą dynamikę częściowo tłumaczą zmiany w strukturze ekspozycji. Mianowicie rozpoczęcie szeregu dużych projektów o wysokim budżecie i zaprzestanie uruchamiania nowych kompleksów mieszkalnych. Rzeczywisty wzrost cen, według obliczeń dewelopera, wynosi 15-20%. Co przekracza wskaźnik inflacji. Sugeruje to, że oferty znajdujące się na dwóch biegunowych etapach realizacji nowego budynku - na etapie wykopu fundamentowego i z kluczami - charakteryzują się szczególnie wysoką płynnością.

Modele finansowe większości dzisiejszych projektów są tak zaprojektowane, że zakup mieszkań w wykopie fundamentowym z pewnością gwarantuje, co najmniej, oszczędności. Deweloperzy z reguły wprowadzają mieszkania na rynek z rabatem, aby od pierwszych dni realizacji z powodzeniem zasilić rachunki powiernicze. Z kolei gotowe nowe budynki nadal drożeją w kontekście wzrostu popularności kredytów hipotecznych rodzinnych, ponieważ jest to najbardziej preferowany produkt dla nabywców z dziećmi. Ponadto inwestycje w nie są odpowiednie dla inwestorów-rentierów.

„Obserwowany od początku roku spadek wolumenu nowych projektów wchodzących na moskiewski rynek budownictwa mieszkaniowego jest alarmującym sygnałem, który już odbija się na dynamice cen. Zwłaszcza na początkowych etapach budowy” – uważa Syrtsov. Jego zdaniem, jeśli w najbliższych miesiącach aktywność deweloperów w uruchamianiu nowych osiedli mieszkaniowych nie ulegnie poprawie, to groźba odczuwalnego deficytu podaży będzie tylko rosła. I to przede wszystkim w najbardziej płynnych segmentach, takich jak masowy.

„Obecnie w tym segmencie, na tle dużego popytu, podaż gwałtownie się kurczy. Nieuchronnie doprowadzi to do dalszych wzrostów cen mieszkań i apartamentów na etapie „dołu fundamentowego”, ponieważ to właśnie na tym etapie popyt ze strony kupujących i inwestorów, którzy chcą zabezpieczyć najatrakcyjniejszą cenę, jest tradycyjnie wysoki” – mówi analityk. Ponadto niedobór nowej podaży na rynku pierwotnym może pośrednio napędzać ceny na rynku wtórnym, gdzie część popytu jest przeorientowywana, gdy wybór w nowych budynkach się zawęża. Dla kupujących oznacza to, że okno możliwości zakupu mieszkań po obecnych cenach, zwłaszcza na początku sprzedaży, może być krótkotrwałe” – podsumował Syrtsov.