Wymieniono wady zakazu zaciągania kredytu mieszkaniowego poza obszarem rejestracji

Rosyjski rynek kredytów hipotecznych zbliża się do stanu zawieszenia: w pierwszej połowie roku banki udzieliły kredytów mieszkaniowych na kwotę 1,5 bln rubli - o 47% mniej niż w okresie styczeń-czerwiec 2024 r. Na tym tle najnowsza inicjatywa rządowa, która przewiduje zakaz kredytów hipotecznych dla rodzin poza regionem rejestracji, wygląda niezwykle kontrowersyjnie. Istnieje duże prawdopodobieństwo, że środek ten po prostu odetnie wielu obywateli z dziećmi od udziału w preferencyjnym programie państwowym, który pozostaje dla nich jedyną dostępną opcją zakupu nieruchomości.

Łącznie w pierwszym półroczu udzielono 340 tys. pożyczek, co stanowi o 55% mniej niż w analogicznym okresie 2024 r. Jednocześnie, według statystyk rządowych, 63% transakcji (81% w ujęciu pieniężnym) przeprowadzono w ramach programów preferencyjnych.

Jak poinformowała pod koniec czerwca przewodnicząca Rady Federacji Walentina Matwijenko, w ubiegłym roku ponad połowa kredytów udzielonych w ramach programu kredytów hipotecznych dla rodzin została udzielona w regionach stołecznych: Moskwie, obwodzie moskiewskim, Petersburgu i obwodzie leningradzkim. Pozostali kredytobiorcy mieszkają poza tymi podmiotami Federacji Rosyjskiej. Rada Federacji zaapelowała o udoskonalenie mechanizmu emisji: ponieważ program państwowy jest skierowany do rodzin z dziećmi, powinien być wykorzystywany ściśle w celu poprawy warunków mieszkaniowych dla tej konkretnej kategorii ludności w każdym regionie.

Według Anatolija Aksakowa, szefa Komitetu ds. Rynków Finansowych Dumy Państwowej, w ciągu miesiąca do parlamentu może trafić projekt ustawy, zgodnie z którym Rosjanie nie będą mogli ubiegać się o kredyt hipoteczny dla rodziny poza swoim regionem zamieszkania. Środek ten może wejść w życie już w pierwszym kwartale 2026 roku. Eksperci rynku nieruchomości nie mają wątpliwości, że dokument zostanie zatwierdzony (przy poparciu Rady Federacji i Dumy Państwowej), a jednocześnie wskazują na ryzyko spadku popytu z powodu potencjalnych trudności biurokratycznych.

W szczególności, przed zakupem domu, niektórzy kredytobiorcy będą musieli zmienić miejsce zameldowania, co będzie nie do przyjęcia dla niektórych, a dla innych zbyt uciążliwe. Według analityka Freedom Finance Global, Vladimira Chernova, obciążenia administracyjne banków również wzrosną, a w dłuższej perspektywie poziom nawożenia hipotekami zmniejszy się. W rezultacie emisje mogą zmniejszyć się o kolejne 30%, szczególnie w dużych miastach.

„To dziwna inicjatywa, ponieważ preferencyjny program państwowy z definicji dotyczy rodzin z dziećmi, a nie terytoriów” – mówi Aleksiej Zubets, dyrektor Centrum Badań Ekonomii Społecznej. „Jeśli mieszkasz w Irkucku, dlaczego nie możesz kupić mieszkania na kredyt hipoteczny w Moskwie i się tam przeprowadzić? To nie jest inne państwo…” Ekspert wymienił kilka powodów, dla których władze są gotowe zaakceptować takie ograniczenie. Po pierwsze, zmniejszy ono wydatki, ponieważ państwo współfinansuje co trzeci wydany kredyt mieszkaniowy. Po drugie, w pewnym stopniu uda się ograniczyć migrację do megamiast: urzędnicy są przekonani, że jak tylko rodzina przeprowadzi się do stolicy, traci chęć posiadania drugiego lub trzeciego dziecka. Ponadto władze starają się osiągnąć maksymalne ukierunkowanie programów preferencyjnych; nie potrzebują ich, aby były wykorzystywane w celach inwestycyjnych.

Zdaniem Zubetsa, ponieważ kredyty hipoteczne udzielane rodzinom stanowią istotne źródło dochodu dla banków i deweloperów, rozwiązanie to może spotkać się z poważnym oporem lobbingowym z ich strony.

„To bardzo wątpliwa inicjatywa” – mówi Polina Gusyatnikova, starsza partnerka zarządzająca w kancelarii prawnej PG Partners. „Konstytucja Federacji Rosyjskiej gwarantuje swobodę przemieszczania się na terytorium naszego kraju. Ponadto zarejestrowanie kredytu hipotecznego dla rodziny często wiąże się z przeprowadzką do innego miasta. Jeśli ustawa zostanie przyjęta, osoba nie będzie mogła kupić mieszkania w innym regionie na preferencyjnych warunkach, jeśli nie będzie tam zarejestrowana. Jednak aby uzyskać rejestrację, konieczne jest posiadanie mieszkania, w którym można to zrobić. W rezultacie powstaje błędne koło. Nie jest jasne, co ustawodawcy chcą osiągnąć. Być może środek ten jest związany z próbami zmniejszenia liczby obywateli, którzy kupują mieszkania na kredyt hipoteczny dla rodziny w celach inwestycyjnych. Istnieje jednak znacznie prostszy sposób, aby to osiągnąć – na przykład zezwolenie na zakup tylko jednej nieruchomości na rodzinę”.

Omawiana inicjatywa nie ma na celu ograniczenia mobilności obywateli, ale zapobieganie nadużyciom w ramach programu państwowego, mówi Walery Tumin, dyrektor rynku rosyjskiego i WNP w fam Properties. Według niego w ostatnich latach coraz częściej zdarzają się przypadki, gdy kredytobiorcy zaciągają kredyt na mieszkanie w regionach z tańszymi nieruchomościami, formalnie kwalifikując się do zasiłków, ale nie planując faktycznie tam mieszkać. Taka praktyka obniża skuteczność programu, którego celem jest wsparcie rodzin w miejscu, w którym faktycznie mieszkają i wychowują dzieci. Według Tumina rynek przechodzi obecnie na bardziej zrównoważony model: chociaż udział programów preferencyjnych jest nadal wysoki, popyt dostosowuje się do bardziej stabilnego i ukierunkowanego formatu.