Aluguel em Moscou consome salários: alugar um apartamento virou luxo

Agora é possível alugar um apartamento em Moscou por uma média de 144 mil rublos, de acordo com analistas da Restate.

As opções mais baratas são estúdios por 45 mil, onde o sofá começa na cozinha, os pés batem na parede e a entrada no banheiro é acompanhada de claustrofobia. Mas mesmo essas ofertas saem do mercado quase instantaneamente. Em um espaço apertado, mas sem ofensas, como dizem.

Analistas de mercado preveem outro aumento nos preços dos aluguéis neste outono. Isso é confirmado pela dinâmica dos últimos meses. Após o salto do ano passado para exorbitantes 155 mil rublos, o apetite dos proprietários começou a diminuir. Em março de 2025, um apartamento médio na capital poderia ser alugado por 100 mil, e em julho - já por 92. A saída sazonal de estudantes e a demissão daqueles que alugaram casas para o verão tiveram seu impacto.

Mas o panorama mudou desde agosto. Após sete meses de queda, este mês já registrou um aumento de 42% no custo médio do aluguel de um apartamento, e no início de setembro os preços subiram mais 10%.

Cada mês é como uma montanha-russa. Os preços despencam ou disparam em dezenas de milhares, e o moscovita médio precisa adivinhar se seu salário será suficiente para alugar um apartamento.

O primeiro motivo é o déficit de oferta. Neste verão, o número de lotes aumentou 16,5%. No entanto, se compararmos com a oferta que os inquilinos tinham há um ano, a oferta diminuiu significativamente. O número de anúncios para aluguel diminuiu 22% ao longo do ano, de acordo com analistas da Inkom-Real Estate.

Enquanto isso, a demanda não diminuiu. Em julho e agosto, cresceu 20% em relação aos meses anteriores e um terço em termos anuais. Para cada apartamento para alugar, agora há nove famílias esperando na fila. Não há escolha. A reforma da casa da vovó, carpetes nas paredes e uma caixa d'água com vazamento agora são a norma para aluguéis acima de 60 mil rublos por mês.

O aumento da atividade comercial no outono aumentará ainda mais os preços dos aluguéis de longo prazo.

"O mercado imobiliário para aluguel é tradicionalmente ditado pela sazonalidade. Há uma queda de preços no verão e um aumento acentuado com a chegada de setembro", afirma Vladimir Komlev, sócio-gerente da construtora Buildservice.

Com as taxas de hipoteca atuais, o aluguel continua sendo a única opção para resolver o problema da moradia, diz Kirill Seleznev, especialista em mercado de ações da Garda Capital.

“Em termos puramente matemáticos, às taxas de mercado atuais (20%), o aluguer é a única opção – as prestações da hipoteca neste caso são demasiado onerosas”, observa .

Com as taxas de hipoteca atuais de 23% para habitação secundária, o custo de um apartamento de um quarto de 10 milhões de rublos e uma entrada de 20%, o pagamento mensal por 30 anos será de 156 mil rublos. Além disso, nos primeiros anos, 155 mil desse valor são apenas juros do empréstimo.

O aluguel médio de um apartamento de um cômodo em Moscou é de 66 mil rublos. Ou seja, o valor pago a mais ao banco pelo empréstimo será 2,3 vezes maior que o valor do aluguel.

Para que o pagamento a maior de juros seja comparável ao custo do aluguel de uma casa, o mutuário deve economizar pelo menos 6,2 milhões de rublos para a entrada — cerca de 60% do valor do empréstimo.

Se os mesmos parâmetros iniciais forem mantidos: 10 milhões é o valor da compra, 2 milhões é a entrada, mas a uma taxa de 13% ou menos, o pagamento a maior ao banco será o mesmo que alugar uma casa, calculou o Novye Izvestia.

Ajustar a taxa de juros dos empréstimos em até 2 pontos percentuais reduzirá os pagamentos em um terço, afirma Andrey Sado, sócio-gerente da Penny Lane Realty. Se o Banco Central mantiver a política de redução da taxa básica neste outono e reduzi-la para pelo menos 14% a 15% ao ano, alguns moradores que atualmente são obrigados a alugar um apartamento considerarão a opção de comprar sua própria casa.

O cenário em outras cidades com mais de um milhão de habitantes não é muito diferente do da capital. O preço médio do aluguel de um apartamento de um cômodo em agosto de 2025 chegou a 31,6 mil rublos. Isso representa um aumento de 10,2% em relação a 2024.

O crescimento mais rápido nos preços de apartamentos de um quarto ocorreu em Samara (+26%), Nizhny Novgorod (+19,5%), Kazan (+14,7%) e São Petersburgo (+14,2%).

Segundo especialistas, o aluguel de longo prazo aumentará entre 5% e 10% neste outono. O ano passado foi a prova disso. Quem não teve tempo de alugar uma casa no verão só poderá concordar com taxas mais altas em setembro. Mas, mesmo considerando o aumento no custo do aluguel, ele continua sendo duas a três vezes mais barato do que o pagamento da hipoteca.