Достаточно одного недовольного соседа, чтобы погубить строительный проект — как возражения приводят к дефициту жилья

То, на что многие застройщики и архитекторы жаловались годами, теперь подтверждено масштабным исследованием: возражения и апелляции по строительству являются основной причиной того, почему в Швейцарии ведется слишком мало и слишком медленно строительства. Результат: задержки, дополнительные расходы и рост арендной платы, а во многих случаях и полная остановка проектов.

Исследование было заказано Федеральным ведомством по пространственному развитию и Федеральным ведомством по жилищному строительству. Результаты были представлены в Берне во вторник. Исследование является частью плана действий по борьбе с нехваткой жилья, который Федеральный совет запустил после нескольких круглых столов.

Результаты очевидны. Подавляющее большинство опрошенных экспертов по жилью подтверждают, что на практике возражения приводят не к улучшению строительных проектов, а скорее к задержкам, более высоким расходам и, в конечном итоге, к меньшему количеству квартир.

Около 80 процентов опрошенных экспертов сообщают, что возражения задерживают проекты; 70 процентов видят в них увеличение расходов. И почти половина говорит, что возражения привели к сокращению строительства — будь то с точки зрения жилой площади или количества квартир.

Но это далеко не все. Те, кто надеется хотя бы на некоторое улучшение качества архитектурного или городского дизайна, будут разочарованы: только два процента считают, что архитектура улучшилась благодаря возражению. Три процента считают, что улучшилась рыночная привлекательность.

Однако подавляющее большинство не видит никакого положительного эффекта. Напротив: многие застройщики и архитекторы сообщают о разочаровывающем опыте того, что возражения стали стратегическим инструментом — не для защиты общественных интересов, а для утверждения частных преимуществ.

Исследование основано на двух основных источниках: юридическом анализе вариантов подачи жалоб и опросе около 440 экспертов, включая архитекторов, владельцев зданий, застройщиков, юристов и представителей государственных органов.

Чтобы понять всю глубину проблемы, стоит взглянуть на исходную ситуацию: застройщик, который потратил годы на планирование проекта, подготовку экспертных отчетов, проведение конкурсов и, в конечном итоге, получение юридически обязывающего одобрения, ни в коем случае не может быть уверен. Возможность выдвижения возражений против непопулярных проектов широко определена в Швейцарии.

Текущая судебная практика противоречива. В течение добрых десяти лет Федеральный верховный суд принимал возражения даже в тех случаях, когда предполагаемое нарушение закона не затрагивало лично возражающего.

Проще говоря: достаточно, чтобы аргумент был способен остановить проект – независимо от того, затронут ли фактически возражающий или имеет ли он «защищаемый» интерес. Единственное требование – возражающий должен жить недалеко от строительного проекта – обычно в пределах 100 метров.

Два показательных случая демонстрируют, что это означает на практике: запланированная перестройка старого здания блокируется, потому что кто-то возмущен цветом оконных рам, хотя они даже не видны из его собственного адреса. Или блокируется размещение в приюте на том основании, что будущие жильцы будут подвергаться чрезмерному уличному шуму. Однако возражающий совершенно не затрагивается шумом. Формально такие апелляции допустимы. Но именно в этом и заключается проблема.

Соавтор исследования Жоэль Циммерли прямо говорит об этом: «Слишком легко предотвратить сложные и дорогостоящие процедуры, основанные на результатах архитектурных конкурсов, и выдвигать против них возражения». Эффект блокировки особенно заметен в крупных проектах уплотнения городской застройки, которые представляют общественный интерес. Циммерли выступает за лучшее юридическое закрепление общественного интереса в высококачественных проектах.

Ален Гриффель, профессор конституционного и административного права в Цюрихском университете, давно осознал необходимость действий и, в частности, призывает к изменению судебной практики. «Порог злоупотребления правом достигнут», — писал он еще в 2022 году. По его мнению, главная проблема заключается в том, что практически любой вопрос может быть предметом возражения, а не только «интересы, заслуживающие защиты».

Но что считается достойным защиты? В теории речь идет о личном воздействии — например, через шум, тени или загрязнение. Однако на практике даже совершенно абстрактные аргументы, такие как возражения по поводу дизайна или формальные детали, являются обоснованными. И именно это открывает двери для оскорбительных возражений.

Те, кто подает возражение, часто получают золотую награду за отзыв. Разработчики проектов могут рассказать вам об этом: регулярно случается, что апеллянты отзывают свою жалобу только в обмен на выплату десятков тысяч швейцарских франков. Таким образом, право на возражение становится прибыльной бизнес-моделью — аспект, который, однако, едва ли критически рассматривается в исследовании.

Однако исследование наглядно демонстрирует, насколько однобоко распределены риски сегодня. В то время как владельцы зданий борются с задержками, дополнительными расходами и неопределенностью планирования, апеллянты практически не несут никакого риска. Они не обязаны ни вносить свой вклад в расходы, ни нести ответственности за какой-либо ущерб.

Поэтому две трети респондентов требуют, чтобы в будущем лица, подающие неправомерные апелляции, несли совместную ответственность за последствия — например, посредством судебных решений о судебных издержках или исков о возмещении ущерба.

Под заголовком «Рекомендации» авторы исследования также призывают к четкому юридическому определению злоупотребления правами. Но насколько это реалистично? Ален Гриффель остается скептиком. «Это совершенно наивно и вряд ли к чему-то приведет», — предупреждает профессор. Никто не будет открыто требовать денег в жалобе, одновременно угрожая задержать проект. Вместо этого они будут формулировать ложные возражения, например, относительно дизайна или охраны памятника.

Апеллянты и их адвокаты обычно достаточно умны, чтобы злоупотребление едва ли можно было когда-либо однозначно доказать. «Соответственно, иски о возмещении ущерба также не имеют успеха», — говорит Гриффель.

Федеральное исследование предлагает дальнейшие реформы. Законность апелляций должна быть сужена: только те, кого это «прямо и конкретно» коснулось, должны иметь право подавать апелляции.

Это ни в коем случае не новая идея, особенно с учетом того, что Ален Гриффель призывал именно к этому в течение многих лет. На основе его публикации председатель Совета штатов Андреа Карони (СвДП) в прошлом году подал ходатайство («Возражения должны снова ограничиваться законными интересами»).

Федеральный совет также намерен заняться этим вопросом. Заместитель директора Федерального ведомства по пространственному развитию Штефан Шайдеггер заявил в Берне: «Мы представим отчеты по соответствующим парламентским предложениям к концу года».

Однако внесение изменений в закон станет возможным не раньше, чем через несколько лет. До тех пор ситуация остается прежней: возражения можно легко подать — часто без каких-либо последствий. А строительные проекты, которые могли бы создать срочно необходимое жилье, продолжают тормозиться.