Что делать, если арендатор отказывается покидать квартиру или дом? Юристы объясняют, как следует действовать владельцу

Выселение — это правовая мера, которая позволяет владельцу вернуть себе арендованное имущество при возникновении особых причин. В Колумбии этот процесс регулируется Законом 820 от 2003 года, который устанавливает правовые основы аренды городского жилья.

EL TIEMPO проконсультировался с несколькими экспертами о том, как должен действовать владелец недвижимости в соответствии с правилами.

Специалист по коммерческому праву Рамиро Эрнан Гомес рассказал EL TIEMPO, что самое главное — точно определить причину, по которой арендодатель собирается потребовать сдачу имущества:

Кроме того, необходимо изучить любые особые условия, которые могут повлиять на ваше право на возврат имущества. Вышеизложенное призвано «конкретно определить конкретную ситуацию, в которой находится человек, чтобы выбрать наиболее подходящую правовую стратегию », - пояснил Гомес.

Гомес подчеркнул важность того, что не существует никаких конкретных правовых требований, определяющих действительность договора, помимо добровольного соглашения сторон. Это означает, что договор «может быть действительным даже без письменных формальностей».

Таким образом, он указал, что для начала процесса реституции достаточно продемонстрировать наличие договорных отношений с помощью любого из вышеупомянутых доказательственных средств.

Статья 384 Общего процессуального кодекса устанавливает чрезмерно гибкие требования к доказательствам для осуществления процесса реституции.

Для возбуждения данного судебного процесса Закон требует одно из следующих доказательств:

После окончания срока аренды арендодатель имеет право потребовать возврата имущества арендатору. Если арендатор отказывается добровольно вернуть имущество, арендодатель должен инициировать судебное разбирательство с целью изъятия арендованного имущества у компетентных органов.

В этом процессе крайне важно, чтобы арендодатель четко указал причину расторжения договора , которая послужила основанием для его требования.

Таким образом, в случае договора, срок действия которого истек, Гомес сообщил EL TIEMPO, что применимой причиной является естественное расторжение в связи с истечением согласованного срока , в отношении которого необходимо доказать, что соответствующее уведомление было направлено не менее чем за три месяца до истечения срока с уведомлением о решении не продлевать договор.

Закон 820 от 2003 года прямо устанавливает, что предварительное уведомление должно быть направлено в письменной форме и через уполномоченную почтовую службу, поэтому устное уведомление недействительно.

Если же арендодатель не выполнил это формальное требование или выполнил его ненадлежащим образом, закон предполагает, что договор автоматически продлевается на тех же условиях, добавил специалист по коммерческому праву.

В этих случаях необходимо инициировать процедуру возврата арендованного имущества, которая регулируется статьей 384 Общего процессуального кодекса.

Гомес пояснил, что крайне важно четко и ясно изложить в иске причины, лежащие в основе требования о реституции, поскольку от этого зависят процессуальные последствия.

Обратите внимание, что если в качестве причины приводится неуплата арендной платы или счетов за коммунальные услуги, Закон устанавливает особое правило : арендатор не может быть выслушан в ходе разбирательства, если он или она предварительно не произведет оплату всех причитающихся сумм.

Таким образом, адвокат добавил, что данное положение направлено на то, чтобы не допустить, чтобы арендатор затягивал судебный процесс, продолжая проживать в помещении, не выполняя своих финансовых обязательств.

В конкретном случае реституции арендованного имущества продолжительность процесса напрямую зависит от приведенных оснований, сообщил адвокат Мигель Эступиньян из Национального университета.

Обратите внимание, что в случае, когда причиной возврата является исключительно несвоевременная уплата арендной платы, процесс осуществляется в одном экземпляре, что значительно сокращает время.

Однако при наличии других оснований процесс осуществляется в двух инстанциях , что значительно увеличивает время разрешения, поскольку для обеспечения конституционного процесса необходимо исчерпать различные процессуальные стадии.

Что касается расходов на процесс, то они варьируются в зависимости от сложности дела и гонораров адвоката. Однако в качестве минимальной ориентировочной стоимости можно оценить стоимость, эквивалентную трем ежемесячным арендным платежам, в которую включены основные процессуальные издержки и судебные издержки.

Эступиньян объяснил EL TIEMPO, что, как минимум, «необходимо доказать наличие договора аренды». Однако в зависимости от причины, указанной для возмещения, потребуются дополнительные конкретные документы, например: надлежащим образом оформленное уведомление о расторжении договора или счета за коммунальные услуги, подтверждающие просрочку платежа.

По словам Гомеса, арендодатель не может отключить арендатору коммунальные услуги, даже если у арендатора есть задолженность по арендной плате или самим коммунальным услугам.

Согласно Политической конституции и Закону 820 от 2003 года , любое прерывание этих услуг должно регулироваться исключительно посредством установленных правовых процедур , а не односторонним решением арендодателя, поскольку такое поведение может представлять собой нарушение основных прав арендатора или даже являться преступлением.

Николь Оталора, юрист, специализирующийся на гражданском праве, объяснила изданию EL TIEMPO, что арендаторы, которые думают о замене замков на своей недвижимости , могут совершать противоправные действия , которые могут иметь серьезные последствия: обязанность возместить арендатору весь ущерб, причиненный в результате этих незаконных действий.

Единственным законным способом вернуть имущество является процесс реституции, регулируемый статьей 384 Общего процессуального кодекса , который гарантирует соблюдение надлежащей правовой процедуры и основных прав обеих сторон.

ПОСЛЕДНИЕ НОВОСТИ РЕДАКЦИОННАЯ СТАТЬЯ