Половина квартир покупается за наличные, несмотря на рекордные цены

Неудержимый рост цен на жильё за последний год контрастирует с реальностью, раскрываемой официальной статистикой Ассоциации нотариусов: половина всех квартир приобретается за наличные, несмотря на то, что их цена достигла новых рекордов – 1836 евро за квадратный метр в мае, что на 6,7% больше. Это кажущееся противоречие объясняется очень просто: «доступ к жилью становится всё более поляризованным», – говорит Серхио Насарре, профессор гражданского права в Университете Риверсайда и заведующий кафедрой ЮНЕСКО по жилищному строительству.

Для некоторых купить квартиру так же просто, как выложить деньги на стол. Как отмечает Насарре, это в первую очередь представители высшего среднего класса, как местные жители, так и иностранцы, наследники и инвесторы. Для других же ни рынок купли-продажи, ни рынок аренды, где цены также стремительно растут, несмотря на сдерживание доходов в Каталонии и выраженный дефицит, не подходят. «Молодёжь и люди с доходами ниже среднего вытесняются как из традиционной покупки, так и из аренды, и это лишь усиливает напряжённость и неравенство», — добавляет профессор Университета Риверсайда.

Работнику сферы гостеприимства потребуется до 25 полных зарплат за дом в Барселоне или Мадриде.

Покупки за наличные достигли своего минимума в разгар пузыря на рынке недвижимости. В то время, по данным Ассоциации нотариусов, только 40% сделок совершались без ипотечного кредитования. С тех пор объёмы покупок за наличные росли, достигнув пика в 2013 году, когда цены на жильё резко упали из-за жилищного кризиса и затруднился доступ к кредитам. В этот момент они начали снижаться. В 2024 году 47,3% домов, приобретённых в Испании, были ипотечным кредитом, а остальные (52,7%) были приобретены в рассрочку. Последние данные за май 2025 года, опубликованные на этой неделе, свидетельствуют о росте доли финансирования, хотя покупки за наличные остаются близкими к 50%. Эти данные показывают более высокую долю покупок без ипотеки, чем данные из Реестра недвижимости, который использует INE, поскольку, по данным Ассоциации нотариусов, дома, оплаченные наличными, не подлежат регистрации по закону. Поэтому существуют случаи, когда договор купли-продажи не заключается или заключается спустя некоторое время после сделки. По утверждению этих специалистов, их информация дает моментальную картину транзакций в режиме реального времени, которые фактически происходят каждый месяц.

Заработная плата, возможность сбережений и поддержка семьи играют решающую роль. Анализ UGT, опубликованный всего несколько дней назад, подчёркивает этот аспект. Работники сферы гостеприимства и розничной торговли — где высока доля молодёжи, людей без высшего образования и мигрантов — сталкиваются с серьёзными трудностями как при покупке жилья, так и при оплате аренды в наиболее напряжённых районах.

Согласно этому отчёту, для покупки среднего жилья работнику этой сферы требуется более 52 лет чистой заработной платы (40% от которой он отчисляет). В таких городах, как Каталония или Мадрид, стоимость квартиры площадью 60 м² может превышать 300 000 евро, что эквивалентно 20–25 полным годовым зарплатам работника гостиничного бизнеса. «Сравнение таблиц зарплат в проанализированных договорах с ценами на жильё показывает, что получить квартиру в собственность невозможно», — говорится в отчёте.

Текущая жилищная политика затрудняет приобретение недвижимости для людей со средним и низким доходом.

В случае с арендной платой ситуация ещё более драматична. В таких секторах, как гостиничный бизнес, розничная торговля и клининг, работникам зачастую приходится тратить почти 100% своей чистой зарплаты на аренду жилья в таких городах, как Мадрид или Барселона. «В лучшем случае порог в 40% чистой зарплаты, рекомендованный международными организациями, значительно превышен», — утверждают они. Из 195 ситуаций, проанализированных в исследовании, только в 15% случаев арендная плата составляет менее 40% чистой зарплаты. «При нынешнем уровне заработной платы работники фактически вытесняются с рынка жилья», — заключают они.

По мнению Серхио Насарре, текущая жилищная политика также не способствует улучшению ситуации. «Из-за неё людям со средним и низким доходом сложно приобрести жильё, а аренда также не является вариантом». В результате растёт число случаев ненадёжной ситуации, например, сдачи комнат в аренду.