Что может сделать отрасль недвижимости Торонто, чтобы решить большую проблему города — небольшие квартиры?

В Торонто башни за башнями небольших кондоминиумов заполняют квартал за кварталом центр города. Продажи кондоминиумов по всем направлениям падают в крупнейших городах Канады, поскольку предложение растет, а спрос сокращается. И самые сложные для продажи единицы зачастую самые маленькие.

По данным Регионального совета по недвижимости Торонто , холостяцкие и однокомнатные квартиры в районе Торонто составили 20 процентов продаж кондоминиумов в последнем квартале 2024 года. Более крупные квартиры, такие как одна спальня и кабинет, две спальни и две спальни и кабинет, в совокупности составили 72 процента продаж.

Однокомнатные квартиры также теряют популярность на рынке аренды: по данным сайта по сдаче в аренду Rentals.ca, средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в Торонто снизилась на 5,8% в годовом исчислении, в то время как в некоторых других городах Канады это падение еще более резкое.

Джон Пасалис, брокер по недвижимости из Торонто, говорит, что на текущем рынке сложнее всего продать однокомнатные квартиры и студии.

«Особенно очень маленькие однокомнатные, менее 550 квадратных футов», — сказал он. «Спрос очень слабый».

По словам Кристофера Вейна, генерального директора компании по развитию недвижимости Equiton Developments из Онтарио, эта тенденция нарастала годами. За последние пять лет, по его словам, застройщики строили слишком маленькие, чтобы быть удобными, а реалии рынка догоняют отрасль.

«Маленький — это здорово с точки зрения цены, но не тогда, когда он не функциональный, невыполнимый или не пригодный для жизни», — сказал Вейн, отметив, что отрасль поняла, что зашла слишком далеко в плане количества производимых ею небольших единиц. Теперь, по его словам, «маятник должен качнуться обратно».

Поскольку рынок покупки квартир в городе переключается с инвесторов, желающих перепродать небольшие квартиры с целью получения прибыли или использования в качестве аренды, на конечных пользователей, которые действительно хотят жить в купленных ими квартирах, некоторые застройщики, риелторы и другие представители отрасли переоценивают то, что когда-то работало, и пытаются выяснить, как можно переосмыслить текущее предложение небольших планировок, чтобы удовлетворить спрос на более крупные квартиры. Эксперты говорят, что это выполнимо, но сложно, дорого и во многом зависит от того, на какой стадии развития находятся здания.

Структурные препятствия

Вейн говорит, что иногда возможно изменить планировку кондоминиума — в прошлом он перепроектировал несколько зданий на разных этапах строительства как с Equiton, так и с другими компаниями.

Но, по его словам, после завершения строительства здания обмен может оказаться действительно сложным, независимо от того, делает ли это застройщик или владелец квартиры, желающий объединить две квартиры.

«Теперь вы все разрушаете, вы делаете реконструкцию», — сказал Вейн. «Вы должны смотреть, как это влияет не только на структурную инженерию, но и на механическую и электрическую части».

Расширения требуют сноса стен между блоками, что создает проблемы. Вайн говорит, что в зданиях средней этажности стены могут быть сделаны из дерева или стали, но большинству зданий выше 12 этажей требуются бетонные стены для поддержки.

По его словам, объединение блоков в высотных зданиях часто «настолько сложно, настолько дорого и требует стольких инженерных решений, что нам просто не стоит об этом беспокоиться».

В случаях, когда Вейн удалил стены, только часть стены сделана из бетона — тогда это вопрос поиска зазоров и создания функциональной планировки между двумя пространствами. Но это все еще требует много работы и приводит к отходам — например, вырывание одной полностью функциональной кухни, что означает, что все эти приспособления и материалы окажутся в металлоломе.

Риелтор Пасалис говорит, что слияния объектов иногда происходят, но в основном на рынке элитных кондоминиумов.

По его словам, среднестатистическому человеку, желающему купить две квартиры и объединить их (особенно две ранее занятые квартиры, а не квартиры в совершенно новом здании), скорее всего, будет сложно найти место, где это возможно.

«Вероятность того, что на рынок одновременно поступят два объекта, подходящих для объединения,… будет практически равна нулю».

Финансовые вопросы и бюрократическая волокита

Эксперты утверждают, что в дополнение к сложным структурным проблемам в большинстве случаев не сходятся и математические расчеты.

По словам Пасалиса, небольшие квартиры продаются дороже за квадратный фут, чем большие. По его оценкам, покупка двух небольших квартир может обойтись примерно в 1,2 миллиона долларов, плюс еще больше на их реконструкцию и объединение. Он отмечает, что примерно за такую ​​сумму можно купить двухквартирный дом в центре Торонто, и, конечно, гораздо дешевле будет просто купить готовую квартиру с несколькими спальнями.

Пасалис считает, что этот вариант может стать жизнеспособным только в том случае, если цены на небольшие квартиры существенно снизятся, а более крупные двух- или трехкомнатные квартиры сохранят свою стоимость, поскольку люди, покупающие и ремонтирующие квартиры, действительно получат выгоду от своих инвестиций.

Хелен Стоппс, доцент кафедры архитектуры в Университете Торонто Метрополитен, говорит, что даже если покупатели смогут принять такую ​​цену и масштабные ремонтные работы, необходимые для объединения небольших квартир в более крупные, бюрократические проволочки в любом случае могут остановить строительство.

Кондоминиумы строятся по модели совместного владения, когда люди владеют своими отдельными квартирами, но инвестируют и принимают решения относительно всего здания как группа. Большинство строительных работ в кондоминиумах должны быть одобрены советом кондоминиума, который контролирует управление зданием, что, по словам Стоппса, может сделать проведение такого рода реконструкции «невероятно сложным».

По ее словам, это имеет наибольший смысл в массовом масштабе, когда люди не живут в здании. Это означает либо на этапе до строительства, когда застройщик все еще контролирует ситуацию, либо в пустующих зданиях, где одна компания или коллектив выкупили всю квартиру.

Что же тогда происходит с этими подразделениями?

Стоппс говорит, что даже если небольшие квартиры-кондоминиумы останутся на рынке на некоторое время, они в конечном итоге будут проданы или сданы в аренду, — хотя она отмечает, что цены, возможно, должны будут существенно упасть, прежде чем это произойдет.

На каком-то уровне это означает работу с небольшим пространством, чтобы сделать его более пригодным для жизни. Такие вещи, как передвижные стены или разделители, перестраиваемая мебель и внешние складские помещения, могут сделать небольшие пространства более функциональными, предполагает Стоппс. Она говорит, что добавление большего количества общих удобств или общественных пространств в кондоминиумы также может помочь людям получить часть дополнительного пространства, которого они жаждут.

Стоппс также утверждает, что провинциальные и муниципальные органы власти должны стимулировать застройщиков строить более пригодное для жизни жилье.

По словам Стоппа, предоставление застройщикам возможности «делать все, что они хотят, чтобы максимизировать свою прибыль» — одна из причин, по которой у нас изначально появилось так много крошечных кондоминиумов. Он отмечает, что застройщики предпочитают строить именно такие квартиры, поскольку они могут продаваться по более высокой цене за квадратный фут.

По ее словам, «бонус за плотность» от правительства или снижение расходов на строительство кондоминиумов, в которых запланированы более крупные квартиры, могут помочь оттолкнуть застройщиков от строительства микроквартир.

Застройщики реагируют на спрос покупателей

Что касается застройки, Вейн говорит, что он и некоторые другие застройщики начали вносить изменения в будущие проекты, где это необходимо, чтобы сделать жилые помещения больше в ответ на спрос покупателей.

Он отмечает, что проект Equiton по адресу 875 The Queensway в Торонто является хорошим примером. Проекты, зонирование и одобрение были сделаны, когда, по словам Вейна, он вернулся к чертежной доске, поняв, что помещения слишком тесные и не соответствуют желаниям покупателей.

Этот проект, который, как ожидается, будет готов к заселению в 2027 году, теперь будет иметь 152 квартиры вместо 179, причем каждая квартира станет примерно на 10 процентов больше.

Вейн говорит, что это разумный шаг, учитывая, что спрос на более просторные помещения, похоже, не уменьшается.

«Вы знаете, гораздо лучше [приспосабливаться сейчас], чем просто двигаться вперед и надеяться, что рыночные условия изменятся».