Как случайный арендодатель может обернуться для вас неожиданным налоговым счетом при продаже

Британцы могут столкнуться с большими налоговыми выплатами, если решат сохранить бывший дом в качестве инвестиции.

Некоторые люди, особенно те, кто переезжает к партнеру или супругу, решают сохранить жилье, а не продавать его при переезде, становясь «случайным арендодателем».

Хотя это может показаться хорошей инвестицией, учитывая перспективу дохода от аренды и потенциального роста цен на жилье, это может непреднамеренно обернуться для людей расходами, когда они в будущем решат продать свою недвижимость.

Это связано с тем, что те, кто продает свой основной дом, а не сдает его в аренду, имеют право на полную налоговую льготу на частное жилье (PRR), которая защитит их от налога на прирост капитала (CGT).

Однако как только они сдают свою собственность в аренду, они теряют право на полный PRR при продаже.

«PRR — это, по сути, ваша защита от налога на прирост капитала, и пока вы живете в своем доме как в основном месте жительства, любой прирост его стоимости полностью не облагается налогом при продаже», — говорит Имон Шахир, основатель платформы самооценки Taxd.

«Вот в чем принципиальное отличие: если вы продаете свой дом, пока он все еще является вашим основным местом жительства, вы не платите налог на прирост капитала, независимо от того, насколько выросла его стоимость.

«Однако если вы решите начать сдавать жилье арендаторам, вы не потеряете сразу всю эту налоговую защиту.

«Налогово-таможенная служба Его Величества распределяет прибыль в зависимости от того, как долго вы там жили и как долго вы сдавали это помещение в аренду».

Налог на прирост капитала в отношении жилой недвижимости в настоящее время взимается по ставке 18 процентов для плательщиков базовой ставки и 24 процента для плательщиков повышенной ставки. Однако при любом существенном приросте стоимости люди, скорее всего, будут платить большую часть по повышенной ставке.

Это происходит потому, что прирост капитала добавляется к обычному доходу человека для определения ставки налога.

«Многие домовладельцы думают, что их основное жильё всегда не облагается налогом», — говорит Энди Вуд, международный консультант Tax Natives. «И это так, пока вы не съедете и не сдадите его в аренду».

«Это может означать внушительный счет от CGT, иногда достигающий десятков тысяч фунтов стерлингов, что часто становится неприятным сюрпризом, если вы этого не ожидали».

По словам Вуда, многие люди предпочитают сдавать свое жилье в аренду на некоторое время, а не продавать.

«Возможно, они переехали к партнеру, устроились на другую работу или просто считают, что сейчас неподходящее время для продажи», — добавляет он.

«Часто это кажется краткосрочным и малорискованным решением. Но как только вы переезжаете, налоговая ситуация меняется».

«Вы начинаете терять льготы, которые получаете за проживание в этом жилье, и чем дольше оно сдается, тем большая часть дохода облагается налогом».

Спросите инвестора, покупающего жилье для сдачи в аренду, что принесло ему больше денег за последние десятилетия: арендная плата или рост цен на жилье? Ответ неизменно будет: цены на жилье.

Возьмём, к примеру, такой город, как Манчестер. По данным Земельного кадастра, цены на недвижимость там за последние 10 лет выросли почти вдвое: со 131 000 фунтов стерлингов в мае 2015 года до 257 000 фунтов стерлингов в мае этого года.

Это означает, что за последнее десятилетие средняя стоимость недвижимости в Манчестере выросла в среднем на 12 600 фунтов стерлингов в год.

Между тем, по данным Zoopla, средняя арендная плата в городе в 2015 году составляла 815 фунтов стерлингов в месяц, а сейчас составляет 1143 фунта стерлингов в месяц.

Это значит, что средняя доходность аренды недвижимости выросла с 9780 до 13 716 фунтов стерлингов в год — но это до вычета налогов, комиссий агента по аренде и любых расходов на содержание.

Налог на прирост капитала может взиматься с любой прибыли, полученной от актива, стоимость которого увеличилась, когда кто-то собирается его продать.

Налогом облагается прибыль, а не общая сумма полученных денег.

Например, тот, кто удвоит цену своего дома со 131 000 до 257 000 фунтов стерлингов, заплатит 24 процента CGT с прироста в 126 000 фунтов стерлингов, хотя существует ежегодная необлагаемая налогом скидка в размере 3 000 фунтов стерлингов.

Хотя законопроект о CGT вряд ли уничтожит всю прибыль от аренды, существуют ситуации, когда это возможно, особенно если в каком-то районе внезапно вырастут цены на жилье.

Например, в подобной ситуации мог оказаться человек, купивший жилье в Лондоне после кризиса 2008 года, но переехавший туда к партнеру и сдававший его в аренду.

С мая 2009 года по май-май 2016 года средние цены на жильё в Лондоне выросли с 321 000 до 627 000 фунтов стерлингов. Это означает рост на 306 000 фунтов стерлингов за семилетний период, что соответствует среднему росту в 43 715 фунтов стерлингов в год.

Если бы кто-то в такой ситуации продал свою долю в мае 2016 года, ему пришлось бы заплатить 28-процентный налог на прирост капитала (CGT), хотя и с годовой надбавкой в размере 11 100 фунтов стерлингов.

Это значит, что в таком случае они потенциально могли бы заплатить налог на прирост капитала в размере 82 572 фунтов стерлингов за продажу.

Читать далее

«Это задевает больше людей, чем вы думаете», — говорит Энди Вуд из Tax Natives. «Если ваш доход от аренды был довольно низким, но недвижимость выросла в цене, при продаже вы всё равно можете столкнуться с большим налогом на прирост капитала».

«Мы видели случаи, когда арендодатели зарабатывали 3000 фунтов стерлингов в год на аренде, но платили 30 000 фунтов стерлингов и более налога при продаже. Этого достаточно, чтобы свести на нет весь доход от аренды, и даже больше».

Раньше в этом помогали льготы по аренде, но в 2020 году их существенно сократили. Теперь большая часть прироста будет облагаться налогом по ставке 18% или 24%, в зависимости от вашего дохода.

«Это большой успех для того, что изначально могло бы стать скорее временным решением».

Однако стоит отметить, что когда кто-то переезжает из своего основного дома, он не теряет все свои права на льготы по CGT.

Они потеряют эту сумму за те годы, когда недвижимость сдавалась в аренду, поэтому при продаже им нужно будет подсчитать соотношение времени, в течение которого они проживали в доме, по сравнению с годами, когда он сдавался в аренду.

PRR также применяется в полном объеме в течение последних девяти месяцев владения недвижимостью, независимо от того, проживает ли кто-либо в ней, — при условии, что в какой-то момент эта недвижимость была его основным местом жительства.

Например, если кто-то купил недвижимость в 2010 году и продал ее в 2025 году, то в общей сложности это составит 15 лет или 180 месяцев.

Если бы они прожили там 10 лет (120 месяцев), они бы получали льготу по PRR в течение 129 месяцев (те 120 месяцев, которые они прожили там, плюс девять бонусных месяцев). Это означает, что 71% любого прироста дохода полностью не облагался бы налогом.

Если они решили не продавать недвижимость и не сдавать ее в аренду, то только оставшиеся 29 процентов прироста, представляющие собой период аренды, будут облагаться налогом на прирост капитала.

В конечном счете, избежание потенциального счета на выплату налога на прирост капитала не должно быть главной причиной принятия решения о сохранении недвижимости вместо ее продажи.

Если кто-то может получить выгоду от арендного дохода и почувствует, что стоимость дома в будущем увеличится, то, вероятно, есть веская причина сохранить его в качестве инвестиции.

«Налог на прирост капитала (CGT) не обязательно является решающим фактором», — говорит Шахир из Taxd. «Всё зависит от конкретной ситуации каждого человека, и как только вы поймёте, как работает CGT, сдача недвижимости в аренду может оказаться вполне выгодной с финансовой точки зрения».

«А с CGT вы платите налог только на прирост стоимости недвижимости, так что фактически вы никогда не теряете в цене от владения ею».

«Вопрос в том, оправдывают ли это доходы от аренды и остаточный прирост капитала.

Он добавляет: «Сдача недвижимости в аренду часто оказывается выгодным решением, если вы ожидаете дальнейшего роста цен на нее, доход от аренды после уплаты налогов выглядит привлекательным или вы приобрели недвижимость много лет назад и уже получили значительную необлагаемую налогом прибыль, проживая там».

«С другой стороны, это может не сработать, если ваша недвижимость уже получила большую часть прироста стоимости, а сейчас ее стоимость стагнирует или доходность от аренды низкая».

По словам Шахира, существуют определенные особенности правил, которые принесут одним людям больше пользы, чем другим.

«У экспатов есть большое преимущество, поскольку налог на прирост капитала (CGT) рассчитывается только с учётом доходов с 2015 года, что может обеспечить значительную экономию», — говорит он. «И если вы переезжаете за границу на работу, а затем возвращаетесь жить в свою недвижимость, вы всё равно будете иметь право на получение постоянного вида на жительство (PRR)».

«Для большинства людей это зависит от долгосрочной цели. Владение недвижимостью и её сдача в аренду могут быть выгодны в качестве дополнительного арендного дохода, а также существует возможность налоговых льгот на прирост капитала (CGT) или налог на доход от постоянного дохода (PRR). Каждому человеку следует проанализировать, оценить или обратиться за налоговой поддержкой».