Я покупаю дом, а его продавец хочет купить мой. Могу ли я «подарить» ему дом и избежать гербового сбора?

Я хочу переехать в свой загородный дом поменьше и найти что-то поменьше в соседнем городе, что подойдет мне, когда я стану старше.

На прошлой неделе я случайно наткнулся на идеальный дом. Продавцами оказалась молодая семья, проживавшая в террасном доме недалеко от главной улицы, которым нужно было что-то побольше.

Риэлтор предложил показать им мой отдельный дом, и, по счастливому стечению обстоятельств, он им понравился.

Они предложили запрашиваемую цену, и я ответил им взаимностью. Мой дом стоит 500 000 фунтов стерлингов, что на 50 000 фунтов стерлингов меньше, чем тот, который я покупаю. Хотя мой дом больше, он требует ремонта, и к нему не так хорошо организована транспортная доступность и удобства.

Я также сохранил за собой небольшую квартиру в Лондоне. Мой адвокат говорит, что мне необходимо заплатить гербовый сбор за второй дом, который составит 45 000 фунтов стерлингов.

Насколько я понимаю, гербовый сбор не взимается с даренного имущества. Можно ли нам сделать обмен, при котором я фактически заплачу продавцу разницу, чтобы уменьшить гербовый сбор?

То есть, например, они купят мой дом за 0 фунтов стерлингов и не заплатят гербовый сбор, а я куплю их недвижимость за 50 000 фунтов стерлингов и заплачу 2 500 фунтов стерлингов вместо полной суммы?

Эд Магнус из This is Money отвечает: Это интересный вопрос, и его стоит задать, учитывая, насколько высока стоимость гербового сбора .

Вы слышали, что дарение недвижимости вместо ее продажи может освободить покупателя от уплаты гербового сбора — и это верно.

Но ваша ситуация — это нечто большее, чем простое доказательство. Может ли это сработать?

За экспертной консультацией мы обратились к Арджуну Кумару , основателю онлайн-сервиса бухгалтерского учета Taxd Founder, Энди Нотону , партнеру бухгалтерской фирмы Lubbock Fine, и Марку Барретту , налоговому специалисту Property Tax Advice ltd.

Арджун Кумар отвечает: Хотя гербовый сбор может и не взиматься, если имущество дарится целиком, попытка обозначить их как два отдельных дара, скорее всего, будет рассматриваться как связанные сделки и подпадать под действие антиуклонительных правил Налогово-таможенной службы Его Величества.

Марк Барретт добавляет: « Предложение о дарении имущества в обоих направлениях для избежания SDLT не работает. Для такого сценария действуют специальные правила».

Эд Магнус добавляет: «Лазейка, которую вы, как вам кажется, обнаружили, к сожалению, к вам не относится».

Вы не сообщаете, находится ли какая-либо недвижимость в ипотеке, но если да, то это приведет к дополнительным осложнениям.

Подаренный дом облагается гербовым сбором, если непогашенная сумма ипотеки составляет 40 000 фунтов стерлингов или более. В этом случае гербовый сбор уплачивается со стоимости ипотеки, а не со стоимости недвижимости.

И в таком случае ипотека должна быть либо взята на себя лицом, получающим подарок, либо погашена.

Для этого кредитору также необходимо будет дать согласие на передачу имущества. Кроме того, кредитору необходимо будет проверить, имеет ли лицо, которому дарится недвижимость, право на ипотеку.

Эд Магнус отвечает: Другой сложный момент для вас — это необходимость уплаты гербового сбора за второй дом.

В октябре канцлер казначейства Рейчел Ривз увеличила размер гербового сбора на покупку второго жилья с 3 до 5 процентов сверх существующих ставок.

Это означает, что тому, кто хочет купить второй дом, придется заплатить еще больший авансовый налог, чтобы осуществить задуманное.

При обычных обстоятельствах человек, переезжающий из одного дома в другой, не будет обязан платить дополнительную пошлину, даже если у него есть вторая недвижимость, например, дом для отдыха или дом, сдаваемый в аренду.

Читать далее

Потенциальная проблема для вас заключается в том, что вы сохранили за собой свою самую первую квартиру, которая, как мы предполагаем, была приобретена в качестве вашего основного места жительства на тот момент времени.

Энди Нотон отвечает: Ключевой вопрос в данном случае заключается в том, является ли дом, продаваемый читателем, его «основным местом жительства» или нет.

В конечном счете, дополнительная надбавка к гербовому сбору не применяется, когда кто-то покупает новый дом взамен своего основного места жительства, независимо от того, владеет ли он вторым домом.

Это различие имеет решающее значение, поскольку оно позволит сократить налоговую выплату с 45 000 до 17 500 фунтов стерлингов.

Сложность в том, что не существует строгого юридического определения того, что считается «основным местом жительства», но HMRC предлагает руководство.

Основным фактором обычно является то, где человек проводит большую часть своего времени, но другие факторы, такие как место регистрации у лечащего врача, также имеют значение для HMRC при принятии решения.

Поэтому читателю необходимо будет с помощью своего юриста определить, какая из его недвижимости является его основным местом жительства.

Эту сумму необходимо будет указать в декларации по гербовому сбору, и она в конечном итоге определит размер гербового сбора, подлежащего уплате.

Однако если у HMRC есть основания полагать, что читатель сменил свое второе жилье с основного места жительства, она может начать расследование, и читатель может понести ответственность за уплату штрафов и дополнительного сбора за гербовый сбор.

Вот почему так важно, чтобы читатель получил консультацию компетентного юриста по недвижимости.

Марк Барретт добавляет: Ваш адвокат может ошибаться, утверждая, что применяется налог на второй дом.

Поскольку читатель продает свой дом, чтобы купить новый, более высокая ставка не будет применяться, если читатель продает свой существующий дом в тот же день, когда он покупает новый дом, что, судя по всему, и происходит в данном случае.

Если они указали дом, который сейчас продают, в качестве своего жилья, то льгота применяется.

Если номинация не состоялась, но они жили в продаваемой недвижимости и могут это доказать, то это все равно будет приемлемо.

Тестом является «намерение постоянного проживания», и чтобы это доказать, вам нужно показать, что вы голосуете в этом районе, отправить туда налоговые декларации и предоставить любые другие доказательства того, что вы там живете и работаете.

Как всегда в вопросах налогообложения, важна даже самая маленькая деталь, поэтому читателю рекомендуется обратиться за профессиональной консультацией.

Я уверен, что юрист захочет, чтобы налоговый консультант изложил налоговые последствия в письменном виде, поскольку юрист не является налоговым консультантом и не застрахован на право давать налоговые консультации, несмотря на то, что именно его фирма отвечает за подачу документов на уплату гербового сбора.