Kiracı evden veya daireden çıkmayı reddederse ne yapılmalı? Avukatlar, mal sahibinin nasıl hareket etmesi gerektiğini açıklıyor

Tahliye, belirli sebeplerin ortaya çıkması halinde mal sahibinin kiralanan bir malı geri almasını sağlayan yasal bir önlemdir. Kolombiya'da bu süreç, kentsel konut kiralamalarına ilişkin yasal çerçeveyi belirleyen 2003 tarihli 820 sayılı Kanun ile düzenlenmektedir.

EL TIEMPO, mülk sahibinin yönetmeliğe göre nasıl hareket etmesi gerektiği konusunda çeşitli uzmanlara danıştı.

Ticaret Hukuku uzmanı Ramiro Hernán Gómez, EL TIEMPO'ya yaptığı açıklamada, en önemli şeyin ev sahibinin mülkün teslimini neden talep edeceğinin kesin olarak belirlenmesi olduğunu söyledi:

Ayrıca, malı geri alma hakkınızı etkileyebilecek özel koşulların da incelenmesi gerekir. Gómez, yukarıdakilerin "bireyin kendisini içinde bulduğu özel durumu, en uygun yasal stratejiyi seçebilmesi için tanımlamayı" amaçladığını açıkladı.

Gómez, taraflar arasındaki gönüllü anlaşmanın ötesinde bir sözleşmenin geçerliliğini belirleyen özel bir yasal gerekliliğin bulunmadığının vurgulanmasının önemini vurguladı. Bu, sözleşmenin "yazılı formaliteler olmaksızın da geçerli olabileceği" anlamına geliyor.

Bu nedenle, iade sürecini başlatmak için yukarıda belirtilen delil yollarından herhangi biriyle sözleşmesel ilişkinin varlığının gösterilmesinin yeterli olduğunu belirtmiştir.

Genel Yargılama Usulü Kanunu’nun 384. maddesi, iade sürecinin yürütülmesi için aşırı esnek delil şartları öngörmektedir.

Bu yargılama sürecinin başlatılabilmesi için Kanun aşağıdaki delillerden birinin bulunmasını gerekli kılar:

Kira sözleşmesi sona erdiğinde ev sahibi, kiracının mülkü iade etmesini talep etme hakkına sahiptir. Kiracının kiralananı gönüllü olarak iade etmeyi reddetmesi halinde, ev sahibi, kiralananı geri almak için yetkili makamlara başvurarak yasal işlem başlatmalıdır .

Bu süreçte, ev sahibinin, talebine dayanak teşkil eden sözleşmeyi fesih nedenini açık bir şekilde ortaya koyması esastır.

Dolayısıyla Gómez, sözleşmenin belirlenen süresi dolmuşsa, geçerli nedenin kararlaştırılan sürenin sona ermesi nedeniyle doğal fesih olduğunu, bunun için de sözleşmenin yenilenmeyeceğine dair kararın sona ermesinden en az üç ay önce bildirildiğinin gösterilmesi gerektiğini EL TIEMPO'ya bildirmiştir.

2003 tarihli 820 sayılı Kanun, önceden bildirimin yazılı olarak ve yetkili posta servisi aracılığıyla yapılması gerektiğini açıkça belirtmektedir, dolayısıyla sözlü bildirim geçerli değildir.

Öte yandan, ev sahibi bu şekil şartını ihmal etmiş veya usulüne uygun olarak yerine getirmemişse, kanunun sözleşmenin aynı koşullar altında otomatik olarak uzatıldığını varsaydığını da ticaret hukuku uzmanı sözlerine ekledi.

Bu durumlarda, Kiralanan taşınmazın iadesi için Genel Usul Kanunu'nun 384'üncü maddesinde düzenlenen dava yoluna başvurulması gerekir .

Gómez, iade talebinin dayandığı sebeplerin iddiada açık ve kesin olarak belirtilmesinin önemli olduğunu, zira bu hususun ortaya çıkaracağı usuli etkilerin buna bağlı olduğunu belirtti.

Dikkat edilmesi gereken husus, kira veya elektrik-su-doğalgaz faturalarının ödenmemesi nedeniyle ileri sürülen sebepler için Kanun'un özel bir kural koyduğudur : Kiracı, öncelikle borcunun tamamını ödemezse yargılamada dinlenemeyebilir.

Avukat, bu hükmün, kiracının mali yükümlülüklerini yerine getirmeden taşınmazda yaşamaya devam ederken yargılama sürecini uzatmasının önlenmesini amaçladığını sözlerine ekledi.

Kiralanan malların iadesi özelinde, sürecin uzunluğu doğrudan ileri sürülen gerekçelere bağlıdır, Ulusal Üniversite'den avukat Miguel Estupiñán bildirdi.

İade sebebinin sadece kira bedelinin geç ödenmesi olduğu durumlarda, sürecin tek seferde yürütüldüğü ve bu sayede sürenin önemli ölçüde kısaldığı unutulmamalıdır.

Ancak başka sebeplerin de ileri sürülmesi halinde, süreç iki dereceli yargılama usulüyle yürütülmekte , bu da çözüm süresini önemli ölçüde uzatmaktadır; çünkü anayasal sürecin garanti altına alınması için çeşitli usul aşamalarının tüketilmesi gerekmektedir.

Sürecin maliyetleri ise davanın karmaşıklığına ve avukatlık ücretine göre değişiklik göstermektedir. Ancak, asgari bir referans olarak, temel prosedür maliyetleri ve yasal ücretleri de içeren , üç aylık kira ödemesine eşdeğer bir maliyet tahmin edilebilir .

Estupiñán, EL TIEMPO'ya yaptığı açıklamada, en azından "kira sözleşmesinin varlığının kanıtlanması gerektiğini" söyledi. Ancak, iade için gösterilen sebebe bağlı olarak, ek özel belgelere ihtiyaç duyulacaktır; örneğin: usulüne uygun olarak bildirilmiş fesih bildirimi veya gecikmiş ödemeyi gösteren elektrik, su, doğalgaz faturaları.

Gómez, ev sahibinin kiracının kirasını veya faturalarını ödemede gecikmesi durumunda bile kiracının faturalarını kesemeyeceğini söyledi.

Siyasi Anayasa ve 2003 tarihli 820 sayılı Kanuna göre, bu hizmetlerin herhangi bir şekilde kesintiye uğraması, kiralayanın tek taraflı kararıyla değil, yalnızca yerleşik yasal prosedürler uyarınca yönetilmelidir ; çünkü bu davranış, kiracının temel haklarının ihlali anlamına gelebilir veya hatta bir suç oluşturabilir.

Medeni Hukuk alanında uzmanlaşmış bir avukat olan Nicole Otálora, EL TIEMPO'ya yaptığı açıklamada, mülklerindeki kilitleri değiştirmeyi düşünen kiracıların yasadışı bir davranışta bulunabileceğini ve bunun ciddi sonuçları olabileceğini, yani bu yasadışı eylemler sonucunda kiracıya verilen tüm zararları tazmin etme yükümlülüğünün bulunduğunu belirtti.

Malın geri alınmasının tek yasal yolu, usulüne uygun yargılama ve her iki tarafın temel haklarına saygıyı garanti altına alan Genel Yargılama Usulü Kanunu'nun 384. maddesinde düzenlenen iade sürecidir .

SON HABERLER EDİTÖRYAL