Cómo ser propietario accidental podría llevarte a recibir una factura de impuestos sorpresa al vender

Los británicos podrían enfrentarse a una gran factura de impuestos si optan por conservar una antigua vivienda como inversión.

Algunas personas, en particular las que se mudan con su pareja o cónyuge, deciden conservar la propiedad en lugar de venderla cuando se mudan, convirtiéndose así en "propietarios accidentales".

Si bien puede parecer una buena inversión dada la perspectiva de ingresos por alquiler y el potencial crecimiento del precio de la vivienda, podría terminar costándole dinero inadvertidamente a las personas cuando finalmente decidan vender en el futuro.

Esto se debe a que quienes venden su vivienda principal, en lugar de alquilarla, tienen derecho al Alivio de Residencia Privada (PRR, por sus siglas en inglés), lo que los protegerá del impuesto a las ganancias de capital (CGT, por sus siglas en inglés).

Pero una vez que alquilan su propiedad, pierden su derecho al PRR completo cuando la venden.

'El PRR es esencialmente su protección contra el impuesto a las ganancias de capital, y mientras usted vive en su casa como su residencia principal, cualquier aumento en su valor está completamente libre de impuestos cuando la vende', dice Eamon Shahir, fundador de la plataforma de autoevaluación Taxd.

'Esta es la diferencia crucial: si usted vende su casa mientras todavía es su residencia principal, no paga impuesto sobre las ganancias de capital sin importar cuánto haya aumentado su valor.

'Sin embargo, si decides empezar a alquilar a inquilinos, no pierdes inmediatamente toda esa protección fiscal.

'El Departamento de Ingresos y Aduanas de Su Majestad distribuye la ganancia en función del tiempo que usted vivió allí en comparación con el tiempo que lo alquiló'.

En la actualidad, en el caso de las propiedades residenciales, el impuesto a las ganancias de capital se cobra a un 18 por ciento para los contribuyentes con una tasa básica y a un 24 por ciento para los contribuyentes con una tasa más alta; pero ante cualquier ganancia significativa, es probable que las personas paguen la mayor parte a la tasa más alta.

Esto se debe a que se agrega una ganancia de capital al ingreso normal de una persona para decidir la tasa impositiva.

«Muchos propietarios creen que su vivienda principal siempre está libre de impuestos», afirmó Andy Wood, asesor internacional de Tax Natives. «Y así es, hasta que se mudan y la alquilan.

"Eso puede suponer una factura considerable de Ganancias de Capital, a veces de decenas de miles de libras, lo que a menudo resulta una desagradable sorpresa si no lo esperabas".

Muchas personas optan por alquilar sus casas por un tiempo en lugar de venderlas, según Wood.

"Tal vez se hayan mudado con una pareja, hayan aceptado un trabajo en otro lugar o simplemente crean que no es el momento adecuado para vender", añade.

A menudo parece una decisión a corto plazo y de bajo riesgo. Pero una vez que te mudas, la situación fiscal cambia.

'Empiezas a perder el alivio que obtienes por vivir allí, y cuanto más tiempo esté alquilado, mayor parte de la ganancia se vuelve imponible'.

Pregúntele a un inversor de alquiler qué le ha generado más ingresos en las últimas décadas: ¿el alquiler o el aumento del precio de la vivienda? La respuesta invariablemente será el precio de la vivienda.

Tomemos como ejemplo una ciudad como Manchester. Los precios de las propiedades allí casi se han duplicado en los últimos 10 años, pasando de 131.000 libras en mayo de 2015 a 257.000 libras en mayo de este año, según cifras del Registro de la Propiedad.

Esto significa que el valor de la propiedad promedio en Manchester ha aumentado en £12.600 al año en promedio durante la última década.

Mientras tanto, los alquileres promedio, que eran de £815 al mes en la ciudad en 2015, ahora son de £1,143 al mes, según los datos de Zoopla.

Esto significa que la propiedad promedio pasó de generar £9,780 al año a £13,716 al año en alquiler, pero eso es antes de impuestos, tarifas del agente de alquiler y cualquier costo de mantenimiento.

El impuesto a las ganancias de capital se puede cobrar sobre cualquier beneficio obtenido de un activo que haya aumentado en valor, cuando alguien viene a venderlo.

Lo que se grava es la ganancia, no la cantidad total de dinero que reciben.

Por ejemplo, alguien que duplica el precio de su casa de £131.000 a £257.000 pagará el 24 por ciento de CGT sobre la ganancia de £126.000, aunque hay una deducción anual libre de impuestos de £3.000.

Si bien es poco probable que el proyecto de ley del CGT elimine todas las ganancias del alquiler, hay situaciones en las que podría hacerlo, en particular si los precios de las viviendas se disparan repentinamente en una zona.

Por ejemplo, alguien que compró una vivienda en Londres después de la crisis de 2008, pero se mudó con una pareja y mantuvo su casa para alquilar, puede haberse encontrado en esta situación.

Entre mayo de 2009 y mayo de 2016, el precio promedio en Londres aumentó de £321.000 a £627.000. Esto representa un aumento de £306.000 en un período de siete años, con un promedio de £43.715 al año.

Alguien en esta situación que hubiera vendido en mayo de 2016 habría tenido que hacer frente a una factura de Ganancias de Capital del 28 por ciento en ese momento, si bien con una deducción anual de £11.100.

Esto significa que en tal escenario habrían incurrido potencialmente en una factura de CGT de £82,572 por la venta.

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«Esto afecta a más gente de la que se cree», afirma Andy Wood, de Tax Natives. «Si sus ingresos por alquiler han sido bastante bajos, pero la propiedad ha subido de valor, aún podría tener que pagar una elevada factura de Ganancias de Capital al venderla.

Hemos visto casos en los que los propietarios ganaban 3.000 libras al año en alquiler, pero pagaban 30.000 libras o más en impuestos al vender. Eso es suficiente para eliminar todas las ganancias del alquiler, y aún más.

'Las desgravaciones por alquiler solían ayudar con esto, pero se redujeron drásticamente en 2020. Ahora, la mayor parte de las ganancias se gravarán al 18 % o al 24 %, dependiendo de sus ingresos.

"Es un duro golpe para algo que podría haber comenzado como una solución provisional".

Sin embargo, vale la pena señalar que cuando alguien se muda de su residencia principal, no perderá todo su alivio del CGT.

Lo perderán durante los años que la propiedad esté alquilada, por lo que cuando la vendan deberán calcular la proporción de tiempo que vivieron en la casa en comparación con los años que estuvo alquilada.

El PRR también se aplica en su totalidad durante los últimos nueve meses de propiedad, independientemente de que alguien viva o no en la propiedad, siempre que la propiedad haya sido su residencia principal en algún momento.

Por ejemplo, si alguien compró una propiedad en 2010 y la vendió en 2025, eso supone 15 años o 180 meses en total.

Si vivieran allí durante 10 años (120 meses), obtendrían una exención del PRR durante 129 meses (los 120 que vivieron allí más nueve meses de bonificación). Esto significa que el 71 % de cualquier ganancia estaría completamente exento de impuestos.

Si decidieran no vender la propiedad y alquilarla, entonces sólo el 29 por ciento restante de la ganancia, que representa el período de alquiler, estaría sujeto al impuesto a las ganancias de capital.

En última instancia, evitar una posible factura de Ganancias de Capital no debería ser la razón principal para tomar la decisión de conservar una propiedad en lugar de venderla.

Si alguien puede beneficiarse de los ingresos del alquiler y siente que la casa aumentará su valor en el futuro, entonces podría decirse que hay una fuerte razón para mantenerla como inversión.

«El impuesto sobre las ganancias de capital no es necesariamente un factor decisivo», afirma Shahir de Taxd. «Realmente depende de la situación específica de cada persona, y una vez que se comprende cómo funciona el impuesto sobre las ganancias de capital, mantener una propiedad en alquiler puede ser perfectamente rentable desde el punto de vista financiero».

'Y, con el CGT, solo pagas impuestos sobre la ganancia en el valor de la propiedad, por lo que en realidad nunca estás en peor situación por haberla poseído.

'La pregunta es si los ingresos por alquiler más el crecimiento del capital restante lo hacen rentable.

Y añade: 'A menudo funciona bien alquilar su propiedad si espera un crecimiento continuo del precio de la propiedad, el rendimiento del alquiler después de impuestos parece atractivo o compró la propiedad hace años y ya ha acumulado importantes ganancias libres de impuestos por haber vivido allí.

'Por otro lado, podría no funcionar si su propiedad ya ha obtenido la mayor parte de sus ganancias y los valores ahora están estancados o los rendimientos del alquiler son bajos.'

Según Shahir, también hay ciertas reglas particulares que beneficiarán a algunas personas más que a otras.

«Los expatriados tienen una gran ventaja, ya que el Impuesto sobre las Ganancias de Capital (CGT) solo se calcula sobre las ganancias desde 2015, lo que puede suponer un gran ahorro», afirma. «Y, si se mudan al extranjero por trabajo y luego regresan a vivir en su propiedad, seguirán teniendo derecho al PRR.

Para la mayoría de las personas, depende del objetivo a largo plazo. Conservar la propiedad y alquilarla puede ser una buena fuente de ingresos adicionales por alquiler, y existe la posibilidad de obtener una desgravación fiscal (CGT) o del impuesto sobre la renta personal (PRR). Cada persona debería analizar, evaluar o buscar apoyo fiscal.