Hipotecas para los Zoomers: Rusia reduce la edad para préstamos de vivienda

En el último año ha aumentado en nuestro país la proporción de prestatarios hipotecarios de entre 18 y 20 años. En el cuarto trimestre de 2024, emitieron el 1,6% de los préstamos para vivienda, según el Banco de Rusia. Quizás no parezca mucho, pero antes la proporción de prestatarios de vivienda tan jóvenes se contabilizaba en un solo dígito. Es interesante que más de dos tercios de estos prestatarios sean niñas. MK preguntó a los expertos si es posible hablar de una nueva tendencia en el mercado inmobiliario o si se trata de un fenómeno aislado.

Techo para la Generación Z

Los representantes de la Generación Z, es decir, las personas nacidas después de 1995 y antes de 2010, llamados zoomers para abreviar, se han vuelto más activos a la hora de contratar hipotecas. Entre octubre y diciembre de 2024, el 1,6% de los nuevos préstamos para vivienda se otorgaron a rusos de entre 18 y 20 años. Es interesante que las chicas sean el doble de activas que los chicos a la hora de intentar resolver el “problema de la vivienda”. Según el Scoring Bureau, representan el 68% de todos los préstamos concedidos en esta categoría de edad. El segundo hecho interesante es la pronunciada regionalidad de la tendencia observada. Los más dispuestos a pedir una hipoteca son los jóvenes de fuera de la capital: los habitantes de Bashkiria, del territorio de Krasnodar y de la región de Sverdlovsk. El tamaño medio de un préstamo hipotecario en esta categoría es de 2,5 millones de rublos. A modo de comparación, para toda Rusia esta cifra es de 4,23 millones de rublos.

Algunos analistas vinculan las cifras aparecidas en las estadísticas del Banco Central de la Federación de Rusia con el efecto de los programas preferenciales, en particular, las hipotecas TI, ya que en el sector de alta tecnología muchos jóvenes comienzan a trabajar en su profesión, incluso en grandes organizaciones, mientras aún reciben su educación. “Si hablamos de prestatarios menores de 25 años, los jóvenes, representantes de la Generación Z, se distinguen por su actividad, capacidad de adaptación rápida, visión de futuro y alfabetización digital”, afirma Svetlana Opryshko, directora del portal Vseostroike.rf. — Según las estadísticas, hoy en día más del 60% de los graduados de noveno grado y una porción significativa de los graduados de undécimo grado eligen la universidad, lo que significa que a los 18-20 años de edad, muchos ya no están estudiando, sino trabajando, a veces ganando un ingreso relativamente bueno. Es por ello que los bancos están reduciendo los requisitos de edad para no dejar pasar a esta categoría de prestatarios. Entre los jóvenes hipotecarios actuales también se encuentran blogueros, empresarios y representantes del sector TI, lo que se ve facilitado por el programa de hipotecas preferenciales para esta categoría de prestatarios”.

Sin embargo, la mayoría de los expertos, aunque coinciden en la tendencia hacia prestatarios hipotecarios más jóvenes, creen que es demasiado pronto para hablar de una “tendencia zoomer” en este ámbito. Como recordó el director general de la empresa Metrium, Ruslan Syrtsov, la edad media de los prestatarios hipotecarios en Rusia es de 36 años. En los últimos cinco años, la cifra ha disminuido en cuatro años. Aproximadamente la mitad de los clientes que solicitan préstamos para vivienda se encuentran en el grupo de edad de 30 a 40 años. Sin embargo, son raros los compradores que han alcanzado recientemente la edad adulta (18-20 años). Entre ellos predominan madres jóvenes e hijos de padres adinerados. Una capa aparte de clientes son los huérfanos que realizan transacciones alternativas con bienes inmuebles recibidos del Estado. También entre los prestatarios jóvenes hay especialistas en informática y blogueros jóvenes pero exitosos. Sin embargo, el número de estos compradores es relativamente pequeño y no influyen fundamentalmente en la estructura de la demanda, enfatizó el experto.

La tendencia hacia un público hipotecario más joven se viene observando desde hace ya varios años. Sin embargo, según Opryshko, la mayoría de los prestatarios son personas de entre 30 y 40 años. Tienen educación superior, trabajan en su especialidad, la mayoría están casados ​​y aproximadamente la mitad tiene hijos en el momento de solicitar un préstamo. “En mi opinión, el rejuvenecimiento de la edad de los prestatarios está relacionado principalmente con las hipotecas familiares y no con el programa para empleados del sector TI”, continúa la conversación el fundador de la empresa SIS Development, Yaroslav Gutnov. — Son los préstamos de vivienda para padres con hijos los que constituyen el principal motor de la demanda. Es más, el programa incluso se ha convertido en un incentivo para aumentar la tasa de natalidad, aunque todavía no ha provocado un baby boom. Es poco probable que la proporción de prestatarios más jóvenes, de entre 18 y 20 años, aumente significativamente en el futuro próximo. Pero habrá más clientes hipotecarios de entre 20 y 30 años”.

No solo la capital

El marcado enfoque regional de las “hipotecas Zoomer” se explica de forma sencilla: todo es cuestión de precio. En Moscú, los apartamentos cuestan de media dos o tres veces más que en Rusia y el “umbral de entrada” para quienes desean comprarlos se acerca poco a poco a los 10 millones. Como señala Elena Kudryavtseva, jefa del departamento de hipotecas del agregador de obra nueva RedCat, la edad media de los compradores de viviendas a crédito en Moscú y la región de Moscú es de 30 a 35 años. Los jóvenes no están preparados para asumir obligaciones crediticias. Prefieren alquilar la vivienda por un periodo corto de tiempo y cambiarla cuando les conviene. “Pero lo cierto es que la solvencia de los jóvenes en general ha aumentado mucho”, señaló el experto. — Están dispuestos a pagar 60 mil rublos al mes de alquiler. A los 18-20 años, por regla general, aún no tienen hijos, por lo que una hipoteca familiar al 6% no está disponible para ellos, y al 27% el pago será tan alto que el alquiler será mucho más cómodo que una hipoteca”.

Los jóvenes también tienen dificultades de carácter puramente formal. Conseguir una hipoteca en Moscú o en la región de Moscú siendo menor de 20 años es bastante difícil, ya que todos los bancos tienen requisitos estrictos de verificación de empleo e ingresos, y dichos prestatarios, por regla general, rara vez cumplen los requisitos de experiencia laboral. “Además, al considerar las solicitudes de prestatarios jóvenes, los bancos piden involucrar a uno de sus padres o familiares con mayor experiencia laboral como coprestatario”, explicó Maria Avrova, jefa del departamento de préstamos hipotecarios de Est-a-Tet. Como resultado, en la región capitalina la proporción de prestatarios jóvenes de entre 18 y 24 años no supera el 2%, y el umbral de edad en este grupo se ha desplazado a 23-24 años.

Pero ¿es racional conceder préstamos hipotecarios multimillonarios a personas tan jóvenes? "Por supuesto, este es un enfoque absolutamente razonable", dice Gutnov. — Las dificultades financieras no están excluidas a cualquier edad. Pero los bancos comprueban cuidadosamente la solvencia de los clientes potenciales, incluso determinando el grado real de emancipación del prestatario y sus perspectivas laborales. Además, por regla general, los jóvenes eligen opciones inmobiliarias económicas. Por lo tanto, los pagos por dichas viviendas no suelen ser onerosos”. Y si los clientes aún tienen problemas laborales, la legislación prevé moratorias crediticias. Por lo tanto, no hay razón para excluir a los jóvenes del mercado hipotecario. Al tomar estas decisiones, no hay que guiarse por estereotipos: cada comprador debe ser considerado individualmente, asegura el experto.

“La racionalidad de conceder hipotecas a los jóvenes la determinan los bancos”, añadió por su parte Svetlana Opryshko. “Teniendo en cuenta que las propias entidades crediticias están reduciendo los requisitos de edad para los prestatarios, esto tiene sentido”.