Pocas esperanzas para los bancos: 9 alternativas a los préstamos corporativos y las hipotecas estándar

Según los resultados del primer trimestre de 2025, el volumen de préstamos hipotecarios, que es el principal incentivo para las ventas de nuevos edificios en la Federación de Rusia, cayó un 50%. Debido a la caída de la demanda, muchos desarrolladores han congelado nuevos proyectos hasta que lleguen tiempos mejores. Las fuentes alternativas de capital para los promotores y los nuevos planes flexibles de adquisición de viviendas para los ciudadanos ayudarán a encontrar una salida al estancamiento. A petición de MK, el director general de Optima Development, David Khudoyan, preparó una lista de instrumentos financieros no estándar capaces de reactivar la industria de la construcción rusa.

Compartir el riesgo: préstamos sindicados

Pedir préstamos a un solo banco es riesgoso para grandes proyectos de desarrollo. Especialmente en el contexto de su consolidación en Rusia. Los préstamos sindicados (financiación conjunta de un proyecto por varios bancos) ayudarán a reducir el coste del préstamo y los riesgos. Un banco, el agente principal, organiza la transacción: estructura el préstamo, atrae socios y controla el proceso. Dada la escasez de liquidez y las altas tasas actuales, esta es una alternativa atractiva para grandes desarrolladores. Este esquema es popular en los EE. UU., incluso en la construcción de inmuebles comerciales. En Rusia, lamentablemente, este instrumento aún está poco desarrollado, pero es prometedor debido al crecimiento en la escala de los proyectos, incluida la renovación de manzanas enteras de las ciudades.

Mercado de bonos: Bonos ESG

Otra fuente de financiamiento, ya no de tipo bancario, deberían ser los bonos especializados. Según Cbonds, en el mercado interno ruso circulan 240 emisiones de bonos de empresas de construcción por un valor total de 1,43 billones de rublos. Los desarrolladores rusos todavía miran este instrumento con cautela debido a las restricciones. Por ejemplo, la empresa emisora ​​debe tener una calificación crediticia adecuada y reportarla de acuerdo a las normas IFRS.

En estas condiciones, los bonos ESG con participación gubernamental tienen buenas perspectivas: los “verdes” – para la ecoconstrucción, los sociales regulares – para proyectos con un efecto social positivo. Estos valores atraen a inversores centrados en factores ESG. Por ejemplo, en Alemania los municipios financian de esta manera proyectos de infraestructura respetuosos con el medio ambiente y, en Australia, viviendas sociales. Los emisores pueden ser autoridades o promotores con garantías estatales.

Evolución de los Fondos Mutuos: Fondos Inmobiliarios

En todo el mundo, los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT), empresas que poseen, administran o financian bienes raíces generadores de ingresos, desempeñan un papel importante en la construcción. Especialmente en el sector de la vivienda, como por ejemplo en EE.UU. En Rusia, su análogo son los fondos mutuos de inversión de capital cerrado (ZPIF), pero su potencial no se ha aprovechado plenamente. Para que los fondos mutuos lleguen a ser tan eficaces como los REIT occidentales, necesitamos un mercado secundario desarrollado para las unidades, transparencia y altos retornos para los inversores. El Estado, por ejemplo, a través del Fondo Ruso de Inversión Directa (que todavía no participa en proyectos de vivienda), podría estimular los fondos privados.

El Estado: De «vigilante nocturno» a actor activo

En Rusia, el Estado actúa a menudo como una especie de “vigilante nocturno” en el sector inmobiliario, interviniendo sólo cuando se acumulan nubes sobre el mercado de la construcción. Sin embargo, en muchos países el Estado es un actor activo y permanente. Por ejemplo, en EE.UU., el programa LIHTC ofrece incentivos fiscales a los inversores en viviendas asequibles. En Alemania existen cajas de ahorro para la construcción con participación del Estado y de los empresarios, que ofrecen préstamos preferenciales específicos. En Singapur, el papel clave lo desempeña el comité estatal Junta de Vivienda y Desarrollo (HDB). Esto demuestra que los subsidios pueden ser una medida de apoyo permanente. En Rusia, también hay un ejemplo positivo de un papel activo: la empresa estatal moscovita “Administración de Construcción Civil” (KP UGS), un importante desarrollador.

Replanteando el fideicomiso: construcción de cuentas y desmantelamiento gradual

Además de encontrar nuevas fuentes de inversión, Rusia también necesita otros enfoques para trabajar con los compradores. El actual sistema de cuenta de depósito en garantía es seguro para ellos, pero supone una carga financiera para los desarrolladores. La práctica mundial, especialmente en los EE. UU., sugiere una apertura gradual de cuentas de depósito en garantía a medida que se finaliza el trabajo. Este enfoque mejora el flujo de caja para los desarrolladores, aumenta la transparencia para los compradores a través del control de la construcción y reduce los riesgos para los prestamistas. La pregunta principal para Rusia es quién y cómo controlará este proceso. Probablemente será necesario implementar el modelo americano con una empresa intermediaria especializada entre el banco, el promotor y el inversor, asegurando la tecnología y la transparencia.

Plan de pago del promotor: no prohibir, sino desarrollar de forma civilizada

Hoy en día, uno de los instrumentos clave para mantener la demanda en el mercado nacional de obra nueva se ha convertido en el pago fraccionado del promotor. Este mecanismo, de hecho, permitió a la industria evitar un colapso más profundo. Sin embargo, el desarrollo espontáneo de este instrumento ha dado lugar a discusiones sobre su regulación y posibles riesgos. Es importante entender que en lugar de prohibiciones y “ajustes excesivos” que pueden privar al mercado de la flexibilidad necesaria, es necesario desarrollar pagos a plazos.

La principal ventaja de los pagos a plazos es su flexibilidad. Puede adaptarse a diferentes posibilidades financieras y situaciones de vida. Por ejemplo, practicamos tres programas: con cuotas sin intereses hasta 2,5 años. Otra opción flexible con pago “diferido”: con una aportación del 50% y un aplazamiento de 12 meses de la segunda aportación, también sin intereses. Para quienes valoran un pago inicial mínimo, está disponible un plan de cuotas hasta el final de la construcción con un pago inicial del 10% con un 12% anual.

Ampliando las posibilidades: alquiler con opción a compra

Los programas de alquiler con opción a compra también pueden ser una herramienta eficaz para estimular la demanda de vivienda. En primer lugar, para los ciudadanos que no pueden obtener inmediatamente una hipoteca. Los compradores potenciales alquilan la propiedad por un período específico con la opción de comprarla a un precio previamente acordado. Una parte de los pagos del alquiler se puede descontar del pago inicial. Los planes de alquiler con opción a compra son populares en el Reino Unido, Australia e incluso en países menos ricos como Nigeria.

Comprar juntos: el modelo de vivienda cooperativa

Las cooperativas de vivienda desempeñan hoy un papel importante en el suministro de vivienda en Europa (Suiza, Alemania, Países Bajos, Suecia) y en los países en desarrollo. Por ejemplo, en la India hay alrededor de 191.000 cooperativas de vivienda que representan a casi 290 millones de personas. Sus actividades están coordinadas por la Federación Nacional de Vivienda Cooperativa (NCHF), fundada en 1969. Las cooperativas indias reciben apoyo activo del gobierno. Se financian mediante aportaciones de acciones, ahorros y ayudas de organismos públicos y financieros. Los bancos estatales y cooperativos (HUDCO, NHB) les proporcionan préstamos blandos.

Ayuda para padres: Crowdfunding inmobiliario

El crowdfunding es una herramienta nueva para Rusia, pero muy prometedora. Plataformas como la fintech estadounidense Fundrise permiten a inversores privados con un capital pequeño (por ejemplo, a partir de 10.000 dólares) invertir en proyectos inmobiliarios.

El interés en las donaciones mediante crowdfunding también está creciendo. Por ejemplo, en EE.UU., la plataforma HomeFundIt ayuda a recaudar fondos para el pago inicial. Los compradores están lanzando campañas en las redes sociales para solicitar donaciones de familiares y desconocidos. Las contribuciones se incentivan mediante bonificaciones y descuentos de los socios. Los propios compradores pueden devolver hasta el 7,5% de sus compras al fondo de cobro, y al alcanzar la meta, reciben una “subvención de cierre” de hasta 2.000 dólares. Teniendo en cuenta que el 22% de los rusos (VTsIOM) ayudan a los niños con la vivienda, el potencial de este tipo de plataformas en Rusia es enorme.

Por lo tanto, en un entorno de crédito extremadamente caro, depender de la financiación bancaria tradicional y de las hipotecas estándar no es viable. Por lo tanto, la industria de la construcción rusa necesita avanzar hacia fuentes diversificadas de capital para los desarrolladores y esquemas de compra flexibles para los ciudadanos.