Ik ben een vastgoedexpert... Rob Dix over huizenprijzen, hypotheekrentes, kooptips en zijn beste investering ooit

Vastgoed is een geliefd gespreksonderwerp in Groot-Brittannië. Bijna iedereen heeft een mening over de richting waarin de huizenprijzen zich ontwikkelen, de volgende vastgoedhotspot of waar huizen wel en niet gebouwd moeten worden.

Om echt inzicht te krijgen in wat de markt drijft, is het de moeite waard om te luisteren naar de mensen die dag in dag uit voor vastgoed werken.

In deze serie onderwerpen we elke maand een expert aan een grondig onderzoek.

Wij willen graag hun mening weten over alle hierboven genoemde gevoelige onderwerpen, maar ook over hypotheekrentes , koopwoningen en woningbouw.

We zullen hen zelfs vragen stellen over hun eigen hypotheek en hun beste en slechtste investeringen tot nu toe.

Deze maand spraken we met Rob Dix, medeoprichter van Property Hub, een bedrijf dat zich richt op het vinden van huurwoningen en jaarlijks vastgoedtransacties ter waarde van ruim £ 100 miljoen voor zijn klanten regelt.

Rob is tevens mede-presentator van The Property Podcast en een bestsellerauteur van boeken, waaronder twee Sunday Times-bestsellers: 'Seven Myths About Money' en 'The Price Of Money.'

Hij is ook een vastgoedbelegger die vastgoed koopt om te verhuren. Zijn eerste huurwoning kocht hij al meer dan tien jaar geleden.

Vorig jaar interviewden we Rob over waarom hij en zijn gezin er de voorkeur aan geven om de woning waarin ze wonen te huren in plaats van te kopen.

Ik verwacht dat de huizenprijzen gemiddeld met hooguit 2 procent zullen stijgen. Daarmee zet het patroon van de afgelopen jaren zich voort, waarin de prijzen, gecorrigeerd voor inflatie, licht daalden.

We blijven grote regionale verschillen zien, met een hogere groei in het noorden en kleinere, goedkopere panden die beter presteren dan grotere, duurdere panden.

Het meest waarschijnlijke scenario is dat de huizenprijzen in hetzelfde tempo blijven stijgen als de inflatie , of zelfs iets sneller, zoals ze dat op de lange termijn in het verleden hebben gedaan.

Ergens in de komende tien jaar zullen we waarschijnlijk een economische bloei en een economische crisis meemaken, zoals dat vaker gebeurt. Het is echter onmogelijk om de timing te voorspellen.

Het klinkt misschien niet zo spannend, maar als je een hypotheek gebruikt en je schulden dus vastliggen, kun je over een periode van tien jaar geweldige resultaten behalen door de regelmatige inflatiegerelateerde groei.

Ik verwacht dat de hypotheekrente voor koopwoningen in de toekomst rond de vier procent zal uitkomen, misschien wel een half procentje lager dan nu.

Omdat ik in Londen woon, is huren zelfs goedkoper dan kopen.

Maar ik zou sowieso kiezen voor huren, omdat ik niet weet waar ik over vijf jaar wil wonen en hoe groot de woning is die ik wil.

Kopen zou zulke hoge kosten aan overdrachtsbelasting met zich meebrengen dat het eigenlijk geen zin heeft.

Huren is net zo min geld weggooien als het betalen van hypotheekrente geld weggooit, zolang u ook investeert in activa.

Ik kies altijd voor leningen waarbij ik alleen de rente betaal, omdat dat, tegenstrijdig genoeg, veiliger is: de maandelijkse betalingen zijn lager, waardoor de kosten laag blijven als je een periode hebt waarin je geen huur betaalt. Je kunt er natuurlijk ook voor kiezen om te veel te betalen.

Ik stel mijn beleggingen altijd vast voor vijf jaar, om zo de kosten te drukken en meer zekerheid te hebben. Ik zou alleen aanraden om voor een korter termijnbedrag te gaan als u van plan bent om vermogen uit uw portefeuille op te nemen.

Naar mijn mening is het gebrek aan sociale huurwoningen te afhankelijk van de particuliere huursector en verhindert het de mensen die de ondersteuning het hardst nodig hebben de zekerheid die ze nodig hebben. Zogenaamde betaalbare woningen zijn een smoes die het probleem niet oplost.

Nee, want geen enkele regering heeft ooit haar doelstelling voor de bouw van woningen gehaald.

Omdat er zo weinig sociale woningen worden gebouwd, is het niet realistisch dat de overheid hier invloed op heeft.

Lees meer

Huizenprijzen bereiken uiteindelijk altijd een betaalbaarheidsgrens, waardoor kopers niet meer kunnen betalen voor hun inkomen. Als de productiviteit en dus de lonen niet groeien, zal dat de huizenprijzen remmen.

Maar het enige wat ik kan bedenken dat de huizenprijzen echt flink zou kunnen drukken, zijn strengere beperkingen op hypotheekverstrekking. En dat lijkt me niet waarschijnlijk.

Hoewel ze niet populair zijn bij investeerders, kan ik de zin van de stappen die het afgelopen decennium zijn gezet om de koop-om-te-verhurensector aan banden te leggen en te professionaliseren, wel begrijpen.

Toch kan ik me voorstellen dat verhuurders nog steeds onevenredig vaak het doelwit zullen zijn van aanvallen, omdat er weinig politiek risico aan verbonden is.

Natuurlijk is er een minderheid van incompetente en zelfs criminele verhuurders, maar voor het overgrote deel zijn de regels om dit soort mensen te stoppen wel degelijk aanwezig. Ze worden alleen slecht gehandhaafd.

Het is een goede investering als u het voor de lange termijn aanpakt en gebruikmaakt van een hypotheek.

Vergeleken met andere soorten investeringen kunt u drie keer zoveel kopen door schulden aan te gaan, waarvan de daling door inflatie gegarandeerd is.

Bovendien profiteert u van een inkomstenstroom uit verhuur die doorgaans stijgt met de inflatie. Bovendien is het gebrek aan volatiliteit een investering waar sommige mensen liever mee beleggen dan op de aandelenmarkt.

Het zou elke stad of populaire forensenplaats in het noordwesten kunnen zijn.

Het is de regio die tot nu toe het beste heeft gepresteerd en naar verwachting zal dat de komende vijf jaar zo blijven.

Het is ook een gebied waar de prijzen nog kunnen stijgen, en ook de huurprijzen stijgen sterk.

Zuidoost, buiten Londen. De betaalbaarheid is zo beperkt dat er geen ruimte is voor een noemenswaardige prijsstijging, en de rendementen zijn laag.

Londen zal op de lange termijn altijd een veilige keuze blijven. Maar aangezien het Verenigd Koninkrijk internationaal steeds minder populair wordt en de overdrachtsbelastingen extreem hoog zijn, en mogelijk honderdduizenden ponden aan de aankoopprijs van een eersteklas woning in Londen toevoegen, denk ik niet dat de markt snel zal opleven.

De meeste initiatieven die bedoeld zijn om starters te helpen, zorgen er alleen maar voor dat de huizenprijzen stijgen. Daarom zou ik nooit zoiets als Help to Buy opnieuw invoeren.

Ik zou eerder geneigd zijn om een ​​beleid in te voeren waarbij de eerste £100.000 van het totale levenslange inkomen vrijgesteld wordt van belasting. Hierdoor wordt het voor mensen aan het begin van hun carrière makkelijker om te sparen, bijvoorbeeld voor een huis of iets anders.

Veel verkopers zijn op zoek naar zekerheid in plaats van de hoogste prijs. Zorg er daarom voor dat u een hypotheekofferte heeft, een notaris in de arm hebt genomen en kunt aantonen dat u alles goed georganiseerd hebt en klaar bent om de aankoop te doen.

Als uw aanbod wordt afgewezen, blijf dan contact opnemen, want een derde van de transacties mislukt.

Heb rijke ouders. Of, nog belangrijker, neem geen haast als je niet zeker weet of je er minstens vijf jaar wilt blijven.

Hoewel er een beeld bestaat dat huizenprijzen altijd aan je voorbij rennen, verwacht ik niet dat er in de nabije toekomst sprake zal zijn van een snelle groei.

De transactiekosten zijn enorm en u komt slechts één keer in aanmerking voor de zegelrechtvoordelen voor eerste huizenkopers.

Doe zelf online onderzoek naar wat u denkt dat het waard is en laat makelaars u niet iets aanpraten wat onhaalbaar is.

Gegevens tonen aan dat als iets eenmaal verkeerd geprijsd is en op de markt is, de kans veel kleiner is dat het ooit verkocht wordt.

Een huis in Nottingham dat ik in mei 2020 kocht, op het hoogtepunt van de Covid-paniek toen de markt feitelijk werd stilgelegd.

Hierdoor kon ik het voor een geweldige prijs kopen. Sindsdien heb ik altijd dezelfde huurders gehad en vergeet ik maandenlang dat ik de eigenaar ben.

Huizen in Hull waar ik een goede deal heb gesloten, maar ze liggen niet in de meest gewilde buurt en daardoor zijn de prijzen gelijk gebleven vergeleken met betere locaties.

Bovendien zijn de huren zo laag dat een kleine reparatie maanden aan winst teniet kan doen.

Het antwoord is heel specifiek en heeft betrekking op mijn persoonlijke doel om op de lange termijn welvaart te genereren, en zal niet voor iedereen geschikt zijn.

Maar saai genoeg zou ik een hypotheek gebruiken om een ​​bescheiden gezinswoning te kopen in een goede wijk in de Midlands of het noorden van het land. Ik zou de huurprijs iets onder de marktprijs vragen, zodat ik een grote groep kandidaten zou hebben om uit te kiezen. En dan zou ik de woning jarenlang rustig laten staan.