Kusi nas kupno mieszkania nad pocztą, ale czy w przyszłości nie będzie wiązało się z bólem głowy związanym ze spłatą kredytu hipotecznego lub trudnością ze sprzedażą?

Mój mąż i ja znaleźliśmy mieszkanie, które naprawdę nam się podoba. Wydaje się, że jest w rozsądnej cenie w porównaniu do innych domów w okolicy.

Mamy jednak jedną poważną wątpliwość... mieszkanie znajduje się nad pocztą, co być może wyjaśnia, dlaczego jego cena jest nieco bardziej przystępna niż w przypadku innych nieruchomości w tej okolicy.

Samo mieszkanie jest dzierżawione na okres 188 lat, a opłata za eksploatację wynosi 1000 funtów rocznie.

Ale czy powinniśmy trzymać się z daleka, skoro nieruchomość znajduje się nad przestrzenią komercyjną? Obawiamy się, że Poczta może w przyszłości zmienić się w coś innego, np. restaurację lub punkt gastronomiczny, co może być jeszcze bardziej uciążliwe i stanowić zagrożenie pożarowe?

Czy będzie można wziąć na niego kredyt hipoteczny i czy w przyszłości może być trudno go sprzedać?

Ed Magnus z This is Money odpowiada: Jeśli chodzi o zakup domu, często największym wyzwaniem jest pójście na kompromis – zawsze znajdzie się coś, co powstrzyma nabywców.

Ludzki mózg jest zaprogramowany tak, by wypatrywać zagrożeń i nawet ci, którzy znajdą dla siebie idealne miejsce, prawdopodobnie spędzą sporo czasu rozmyślając nad potencjalnymi pułapkami.

Ale wspaniale, że znalazłaś nieruchomość, która zarówno Tobie, jak i Twojemu mężowi naprawdę się podoba i która wydaje się rozsądna pod względem stosunku jakości do ceny jak na tę okolicę – na tym właśnie polega trudność dokonania dobrego wyboru.

Umowa dzierżawy na 188 lat jest na tyle długa, że ​​nie ma się czym martwić, a opłata za obsługę jest stosunkowo niska, więc to też jest pozytywna wiadomość, choć trzeba sprawdzić, na co przeznaczane są opłaty za obsługę i czy można je podnieść, a także czy ten wzrost jest ograniczony.

Według analizy przeprowadzonej przez agencję nieruchomości Hamptons, średnia roczna opłata za obsługę mieszkania w Anglii i Walii w 2024 r. wynosiła 2300 funtów, można więc śmiało powiedzieć, że jest to kwota znacznie poniżej normy.

Masz rację, że pytasz o lokalizację mieszkania nad powierzchnią komercyjną, biorąc pod uwagę fakt, że może to mieć wpływ na możliwość uzyskania kredytu hipotecznego i sprzedaży nieruchomości w przyszłości.

Biorąc pod uwagę, że jest to urząd pocztowy, warto sprawdzić godziny jego otwarcia i ewentualnie poświęcić trochę czasu na zorientowanie się, jak duży jest ruch w ciągu dnia – jeśli to Cię niepokoi.

W obecnej formie placówka pocztowa pod mieszkaniem nie powinna stanowić problemu w kontekście kredytu hipotecznego, ale tak jak mówisz, istnieje potencjał, że w przyszłości może się ona zmienić w coś innego.

Aby uzyskać fachową poradę, porozmawialiśmy z Lukiem Thorne , zastępcą dyrektora w firmie maklerskiej SPF Private Clients, oraz z Amy Reynolds , szefową sprzedaży w agencji nieruchomości w Richmond, Antony Roberts.

Luke Thorne odpowiada: Chociaż większość pożyczkodawców rozważyłaby udzielenie pożyczki komuś, kto kupuje mieszkanie nad budynkiem komercyjnym, takim jak poczta, zawsze wiąże się to ze szczegółową analizą przeprowadzoną przez rzeczoznawcę bankowego.

Niektórzy pożyczkodawcy ograniczają wysokość pożyczki do dostępnej wartości, jeśli mieszkanie znajduje się nad lokalem użytkowym, co może oznaczać, że potencjalny nabywca będzie musiał wpłacić wyższy depozyt.

Szczególnie ważny jest rodzaj działalności handlowej i wszystko, co mogłoby mieć negatywny wpływ na sprzedaż, takie jak hałas, zapachy i wydłużone godziny otwarcia, które na przykład mogą kojarzyć się z kawiarnią, restauracją lub punktem fast food, prawdopodobnie zostanie potraktowane przez pożyczkodawcę z większą ostrożnością.

Przeczytaj więcej

Pozostało 188 lat do końca umowy najmu, to w porządku. Długość umowy najmu staje się większym zmartwieniem, gdy pożyczkodawca widzi, że pozostało tylko powiedzmy 85 lat w momencie składania wniosku o kredyt hipoteczny.

Gdy ta kwota zostanie osiągnięta, zainteresowanie pożyczkodawców maleje i dostępnych jest mniej opcji.

Chociaż nie znamy wartości nieruchomości i warunków umowy najmu, opłata za usługę wynosząca 1000 funtów nie wydaje się być zbyt uciążliwa.

Jednakże rzeczoznawca ponownie rozpatrzy tę kwestię, a pożyczkodawca uwzględni wszelkie uwagi, które mogą mieć wpływ na przyszłą atrakcyjność nieruchomości, w swojej decyzji o udzieleniu pożyczki.

Kredytobiorca powinien również zapytać, czy nieruchomość podlega opłacie za dzierżawę.

Jeśli tak, należy ustalić szczegóły dotyczące wartości i okresu przeglądu, ponieważ może to mieć wpływ na opcje pożyczkowe dostępne dla nabywcy.

Amy Reynolds odpowiada: Masz całkowitą rację, zadając to pytanie – mieszkania nad lokalami użytkowymi są z reguły oferowane w bardziej konkurencyjnych cenach, a kupujący często zastanawiają się dlaczego.

Odpowiedź jest taka, że ​​uzyskanie kredytu hipotecznego na takie nieruchomości może być trudniejsze, a to wpływa na grupę docelową, której możemy sprzedawać.

Jednakże placówki pocztowe są na ogół postrzegane przez kredytodawców hipotecznych w bardziej przychylny sposób w porównaniu na przykład do punktów gastronomicznych czy pubów — uważa się, że nie mają one negatywnego wpływu na środowisko pod względem hałasu, zapachów i ruchu pieszych.

Obawy dotyczące tego, czym poniższa jednostka może stać się w przyszłości, są uzasadnione. Istnieją zasady dotyczące zmiany użytkowania, ale zasady te zmieniają się z czasem.

Sprzedajemy dużo nieruchomości komercyjnych i sprzedalibyśmy ich o wiele więcej, gdyby pożyczkodawcy mieli inne spojrzenie na ryzyko.

Jeśli jest to dobrze prowadzony budynek, wyceniony rozsądnie i w dobrej okolicy, zawsze będzie na niego rynek. Chodzi tylko o to, żeby wejść tam z otwartymi oczami, co jest oczywiste.

Ed Magnus z This is Money odpowiada: Można by mieć nadzieję, że oddział pocztowy znajdujący się poniżej tego mieszkania będzie działał jeszcze przez długi czas.

Poczta oświadczyła, że ​​zamierza utrzymać obecną liczbę placówek pocztowych.

Mimo to nic nie jest pewne – w listopadzie ubiegłego roku Poczta potwierdziła, że ​​zamierza zamknąć 115 placówek ze swojej sieci liczącej 11 500 placówek .

Wszelkie przyszłe zmiany przeznaczenia obiektu najprawdopodobniej będą wymagały uzyskania pozwolenia od władz lokalnych, aby ktoś mógł zmienić przeznaczenie placówki pocztowej na restaurację lub punkt sprzedaży na wynos.

Urząd pocztowy jest klasyfikowany jako nieruchomość komercyjna klasy A1. Restauracje i kawiarnie są kategorią A3, podczas gdy punkty gastronomiczne z ciepłym jedzeniem są kategorią A5.

Jednak dzięki niedawnej zmianie przepisów rządowych dotyczących kategorii komercyjnych, przejście z klasy A1 na klasę A3 może w niektórych przypadkach zostać uznane za prawo do zabudowy dozwolonej, co może ułatwić przeprowadzenie tej konkretnej zmiany.