Prawo mieszkaniowe obchodzi drugą rocznicę swojego obowiązywania, a rynek nieruchomości znajduje się w stanie maksymalnego napięcia.

Ustawa o budownictwie mieszkaniowym, sztandarowa ustawa koalicji rządowej, została uchwalona dwa lata temu , a rynek nieruchomości znajduje się obecnie pod ogromną presją . Dostęp do mieszkań stał się główną troską obywateli, gdyż coraz trudniej znaleźć niedrogie mieszkania, a miasta zmagają się z niespotykanym dotąd kryzysem czynszowym.

Przeczytaj także

Ustawa miała przede wszystkim rozwiązać ten ostatni stan wyjątkowy, lecz w tym przypadku ewidentnie zawiodła. Obecnie regulacje dotyczące czynszów obowiązują jedynie w Katalonii i siedmiu gminach Kraju Basków. Społeczności kierowane przez Partię Ludową odrzucają interwencję i nadal ją ignorują, a nawet tam, gdzie wprowadzane są ograniczenia czynszów, bilans jest niejednoznaczny, przy silnym sprzeciwie ze strony sektora biznesu, nieruchomości i własności , zarówno dużych właścicieli ziemskich, jak i drobnych osób fizycznych. Grupy działające na rzecz ochrony mieszkalnictwa domagają się większej interwencji i większej liczby usług socjalnych.

Pełniąc rolę laboratorium prawodawstwa mieszkaniowego, Katalonia oferuje jedyne dostępne dane pozwalające zmierzyć skuteczność pełnego wdrożenia prawa. A liczby wskazują, że owszem, ceny wynajmu utrzymują się na niskim poziomie i nieznacznie spadają, ale na rynku pojawiają się również oznaki spowolnienia.

Tylko Katalonia i Kraj Basków wprowadziły już uregulowane czynsze; PP podtrzymuje bojkot

W pierwszych 140 gminach uznanych za obszary zagrożone, w tym w Barcelonie i jej dużej aglomeracji miejskiej, czynsze spadły średnio o 4% między drugim a czwartym kwartałem 2024 r. — według najnowszych danych Katalońskiego Instytutu Słońca (Incasòl) — ze średnio 911 euro miesięcznie do 878 euro. W stolicy Katalonii, epicentrum kryzysu mieszkaniowego, czynsze spadły o 6,4% do 1117 euro, po latach nieprzerwanego wzrostu powyżej wskaźnika CPI.

Jednak saldo umów — różnica między nowymi a nowymi umowami najmu — spadło o 60% między pierwszym a ostatnim kwartałem 2024 r., a czynsze sezonowe, mające na celu obejście przepisów, wzrosły o 45%. Tymczasem dostępna podaż nadal nie nadąża za popytem. Według Idealisty, w samej Barcelonie każde typowe ogłoszenie o wynajmie trafia do 61 osób. Portal, z którego danych korzysta Bank Hiszpanii przy sporządzaniu raportów na temat rynku nieruchomości, wskazuje, że cztery stolice Katalonii znajdują się wśród pięciu rynków, na których podaż mieszkań na wynajem spadła najbardziej w ostatnim roku. Na szczycie listy znajduje się Girona (-42%), za nią plasują się Ciudad Real (-39%), Barcelona (-37%), Lleida (-37%) i Tarragona (-36%).

„Nie widzimy żadnej krótkoterminowej poprawy w żadnym aspekcie; ceny spadły, ale potrzebujemy dłuższego okresu wdrażania, aby dokonać dokładnej oceny, a najbardziej niepokojące jest to, że podaż nie rośnie” – mówi Òscar Gorgues, kierownik Izby Nieruchomości Miejskich w Barcelonie. Według tej organizacji ustawa mieszkaniowa i inne regulacje Generalitat de Catalunya wywołały niepewność wśród właścicieli nieruchomości. „Wielu z nich, zwłaszcza drobnych właścicieli, wycofuje swoje mieszkania z rynku, aby je sprzedać; dlatego sprzedaż tak bardzo rośnie” – mówi.

Ceny wynajmu w Katalonii spadają.

Według Jaime Palomery, badacza z Instytutu Badań Miejskich w Barcelonie (IDRA), państwowe przepisy są na dobrej drodze, ponieważ udało się im powstrzymać gwałtowny wzrost czynszów w Katalonii. Podkreśla jednak, że istnieją „pewne luki”, takie jak sezonowe wynajmy, z których korzystają niektórzy właściciele, aby obejść limit cenowy. W Kongresie trwają negocjacje nad rozporządzeniem dotyczącym tymczasowego najmu zależnego od Junts, a rząd Salvadora Illi już przygotowuje się do uregulowania tych umów tak, aby również czynsze zostały ograniczone, a ponadto wprowadzone zostaną wyższe podatki dla dużych posiadaczy lub rozszerzenie preferencyjnego zakupu przez administrację . Palomera, który pozytywnie ocenia plan Generalitat zakładający budowę 50 000 mieszkań socjalnych, wskazuje na potrzebę wprowadzenia „chirurgicznego opodatkowania”, które w większym stopniu opodatkuje działalność spekulacyjną i zmniejszy podatki dla osób budujących mieszkania socjalne oraz dla rodzin kupujących swój pierwszy dom.

W odpowiedzi na krytykę ze strony właścicieli nieruchomości rząd wskazuje, że kontrola cen nie przyczyniła się do zmniejszenia rynku wynajmu mieszkań w Katalonii. W wywiadzie opublikowanym dzisiaj w tej gazecie minister mieszkalnictwa Isabel Rodríguez stwierdziła, że ​​podaż mieszkań na wynajem spadła również w miastach, w których nie obowiązują żadne regulacje, takich jak Madryt, i wskazała na odejście od tradycyjnego wynajmu na rzecz bardziej dochodowych opcji, takich jak zakwaterowanie dla turystów. Według najnowszego raportu Banku Hiszpanii, w zeszłym roku na rynek trafiło 50 tys. mieszkań turystycznych.

Dziura w wynajmie sezonowym

W każdym razie dane zebrane przez nadzorcę wskazują na wzrosty liczby nowych umów najmu w ujęciu rok do roku przekraczające średnio 10% w latach 2022, 2023, 2024 i pierwszym kwartale 2025 r. Wzrosty te są największe na dużych obszarach miejskich i w strefach turystycznych.

Skutki wzrostu czynszów, którego nie udało się powstrzymać dzięki ustawie mieszkaniowej, są widoczne wśród rodzin o najniższych dochodach, które odczuwają coraz większe obciążenie, mimo wzrostu średnich realnych wynagrodzeń w ostatnich latach. „Istnieje grupa osób o niskich dochodach, która nie powinna wynajmować mieszkań na wolnym rynku; potrzebujemy więcej mieszkań socjalnych” – podkreślał José García Montalvo, profesor UPF, podczas targów Construmat w tym tygodniu. Aby to osiągnąć, oprócz przepisów prawnych, konieczne jest – jak uzgodnili na tych samych targach García Montalvo i Francisco Pérez, dyrektor generalny Culmii – odpowiednie finansowanie polityki mieszkaniowej.