Hipotecas para quem está no Zoom: Rússia reduz idade para empréstimos imobiliários

No ano passado, a parcela de tomadores de empréstimos hipotecários com idade entre 18 e 20 anos aumentou em nosso país. No quarto trimestre de 2024, eles emitiram 1,6% de empréstimos imobiliários, de acordo com o Banco da Rússia. Pode não parecer muito, mas antes a parcela desses jovens tomadores de empréstimo imobiliário era geralmente contabilizada em números de um dígito. É interessante que mais de dois terços desses tomadores sejam meninas. MK perguntou a especialistas se é possível falar de uma nova tendência no mercado imobiliário ou se este é um fenômeno pontual.

Telhado para a Geração Z

Representantes da Geração Z, ou seja, pessoas nascidas depois de 1995 e antes de 2010, chamados de zoomers, tornaram-se mais ativos na contratação de hipotecas. De outubro a dezembro de 2024, 1,6% dos novos empréstimos imobiliários foram emitidos para russos de 18 a 20 anos. É interessante que as meninas sejam duas vezes mais ativas na tentativa de resolver o "problema da moradia" do que os meninos. De acordo com o Scoring Bureau, eles respondem por 68% de todos os empréstimos emitidos nessa categoria etária. O segundo fato interessante é a regionalidade pronunciada da tendência observada. Os mais dispostos a fazer uma hipoteca são os jovens de fora da capital: moradores de Bashkiria, Krasnodar Krai e Sverdlovsk Oblast. O tamanho médio de um empréstimo imobiliário nesta categoria é de 2,5 milhões de rublos. Para efeito de comparação, para a Rússia como um todo esse número é de 4,23 milhões de rublos.

Alguns analistas atribuíram os números que apareceram nas estatísticas do Banco Central da Federação Russa ao efeito de programas preferenciais, em particular, hipotecas de TI, já que no setor de alta tecnologia muitos jovens começam a trabalhar em sua profissão, inclusive em grandes organizações, enquanto ainda recebem sua educação. “Se falamos de mutuários com menos de 25 anos, os jovens — representantes da Geração Z — se distinguem por sua atividade, capacidade de adaptação rápida, visão de futuro e cultura digital”, diz Svetlana Opryshko, diretora do portal Vseostroike.rf. — De acordo com as estatísticas, hoje mais de 60% dos formandos do nono ano e uma parcela significativa dos formandos do 11º ano escolhem a faculdade, o que significa que, entre 18 e 20 anos de idade, muitos não estão mais estudando, mas trabalhando, às vezes ganhando uma renda relativamente boa. É por isso que os bancos estão reduzindo os requisitos de idade para não perder essa categoria de tomadores. Entre os jovens detentores de hipotecas de hoje, você também pode encontrar blogueiros, empreendedores e representantes do setor de TI, o que é facilitado pelo programa de hipotecas preferenciais para essa categoria de tomadores de empréstimo.”

No entanto, a maioria dos especialistas, embora concorde com a tendência de jovens tomadores de empréstimos hipotecários, acredita que é muito cedo para falar de uma “tendência de zoom” nesta área. Como lembrou o diretor administrativo da empresa Metrium, Ruslan Syrtsov, a idade média dos tomadores de empréstimos hipotecários na Rússia é de 36 anos. Nos últimos cinco anos, o número diminuiu em quatro anos. Cerca de metade dos clientes que solicitam empréstimos imobiliários estão na faixa etária de 30 a 40 anos. No entanto, compradores que atingiram recentemente a maioridade (18-20 anos) são raros. Entre eles, predominam mães jovens e filhos de pais ricos. Uma camada separada de clientes são os órfãos que fazem transações alternativas com imóveis recebidos do estado. Também entre os jovens mutuários há especialistas em TI e blogueiros jovens, mas bem-sucedidos. No entanto, o número desses compradores é relativamente pequeno e eles não influenciam fundamentalmente a estrutura da demanda, enfatizou o especialista.

A tendência em direção a um público mais jovem interessado em hipotecas vem sendo observada há vários anos. No entanto, de acordo com Opryshko, a maioria dos tomadores são pessoas entre 30 e 40 anos. Eles têm ensino superior, trabalham em sua especialidade, a maioria é casada e cerca de metade tem filhos no momento da solicitação do empréstimo. “Na minha opinião, o rejuvenescimento da idade dos tomadores de empréstimo está associado principalmente às hipotecas familiares, e não ao programa para funcionários da indústria de TI”, continua a conversa do fundador da empresa SIS Development, Yaroslav Gutnov. — O principal impulsionador da demanda são os empréstimos imobiliários para pais com filhos. Além disso, o programa se tornou até mesmo um incentivo para aumentar a taxa de natalidade, embora ainda não tenha levado a um baby boom. É improvável que a parcela de tomadores mais jovens, com idade entre 18 e 20 anos, aumente significativamente no futuro próximo. Mas haverá mais clientes de hipotecas com idades entre 20 e 30 anos.”

Não só a capital

O foco regional pronunciado das “hipotecas zoomer” é explicado de forma simples: é tudo uma questão de preço. Em Moscou, os apartamentos são, em média, duas a três vezes mais caros do que na Rússia, e o “limite de entrada” para quem deseja comprá-los está gradualmente se aproximando de 10 milhões. Conforme observado por Elena Kudryavtseva, chefe do departamento de hipotecas do agregador de novas construções RedCat, a idade média dos compradores de imóveis a crédito em Moscou e na região de Moscou é de 30 a 35 anos. Os jovens não estão prontos para assumir obrigações de crédito. Eles preferem alugar uma casa por um curto período de tempo e trocá-la quando for conveniente para eles. “Mas o fato é que a solvência dos jovens, em geral, aumentou muito”, observou o especialista. — Eles estão dispostos a pagar 60 mil rublos por mês de aluguel. Aos 18-20 anos, em geral, ainda não há filhos, então uma hipoteca familiar de 6% não está disponível para eles, e a 27% o pagamento será tão alto que o aluguel será muito mais confortável do que uma hipoteca.”

Os jovens também têm dificuldades de natureza puramente formal. Obter uma hipoteca em Moscou ou na região de Moscou com menos de 20 anos é bastante difícil, já que todos os bancos têm requisitos rigorosos para verificação de emprego e renda, e esses tomadores, em geral, raramente atendem aos requisitos de experiência profissional. “Além disso, ao considerar solicitações de jovens tomadores de empréstimo, os bancos pedem para envolver um dos pais ou parentes com mais experiência de trabalho como co-mutuário”, explicou Maria Avrova, chefe do departamento de empréstimos hipotecários da Est-a-Tet. Como resultado, na região da capital a parcela de jovens tomadores de empréstimo entre 18 e 24 anos não ultrapassa 2%, e o limite de idade nesse grupo foi alterado para 23-24 anos.

Mas é racional conceder empréstimos imobiliários multimilionários a pessoas tão jovens? “É claro que esta é uma abordagem absolutamente razoável”, diz Gutnov. — Dificuldades financeiras não são excluídas em nenhuma idade. Mas os bancos verificam cuidadosamente a solvência de potenciais clientes, inclusive estabelecendo o real grau de emancipação do mutuário e suas perspectivas de carreira. Além disso, em geral, os jovens escolhem opções imobiliárias mais econômicas. Assim, os pagamentos por esse tipo de moradia geralmente não são onerosos”. E caso os clientes ainda tenham problemas com o emprego, a legislação prevê isenções de crédito. Portanto, definitivamente não há razão para excluir os jovens do mercado imobiliário. Ao tomar tais decisões, não se pode guiar por estereótipos: cada comprador deve ser considerado individualmente, garante o especialista.

“A racionalidade da emissão de hipotecas para jovens é determinada pelos bancos”, acrescentou Svetlana Opryshko, por sua vez. “Considerando que as próprias instituições de crédito estão reduzindo os requisitos de idade para os tomadores de empréstimo, isso faz sentido.”