Ипотечные кредиты: фиксированная или плавающая ставка? Что удобнее сейчас и когда будет происходить обгон. Руководство по экономии на вашем доме

Европейский центральный банк на своем заседании 17 апреля, третьего числа 2025 года, принял решение о дальнейшем снижении процентных ставок на 25 базисных пунктов, доведя ставку по депозитам до 2,25%, основную ставку рефинансирования до 2,40%, а предельную ставку кредитования до 2,65%. С начала года Франкфуртский институт уже снизил свои базовые ставки на 0,75%, и, по прогнозам экономистов, на следующих заседаниях, начиная с запланированного на июнь, могут быть возможности для дальнейшего снижения.

Как говорится в официальном пресс-релизе Eurotower, решение о снижении ставок является результатом обновленной оценки перспектив инфляции, тенденция которой продолжает отражать ожидания экспертов ЕЦБ. Подтверждено, что процесс дезинфляции идет полным ходом: в марте зафиксировано общее снижение, и, по оценкам, значение останется стабильным около среднесрочного целевого показателя в 2%. Более того, экономика еврозоны продемонстрировала хорошую устойчивость к глобальным потрясениям последних недель, даже несмотря на то, что растущая торговая напряженность ограничивает перспективы роста. По мнению Кристин Лагард и ее коллег, также вероятно, что растущая неопределенность снизит уверенность домохозяйств и предприятий, а негативная и непоследовательная реакция рынков на торговую напряженность приведет к ужесточению условий финансирования. Что касается предстоящих заседаний по вопросам денежно-кредитной политики, Совет управляющих подтверждает, что не будет придерживаться определенного пути в отношении ставок, а продолжит использовать подход, основанный на данных, в соответствии с которым решения будут приниматься в каждом конкретном случае на каждом заседании.

Фиксированная ставка более удобна, но только на несколько недель: годовая процентная ставка лучших предложений с плавающей ставкой уже аналогична фиксированной

После снижения процентных ставок на 0,25% средняя процентная ставка по 20- и 30-летним ипотечным кредитам с плавающей процентной ставкой в ​​ближайшие недели впервые с начала 2023 года опустится ниже 3,50% — с текущих 3,69% до 3,44%. Если учесть ипотеку в размере 150 000 евро сроком на 20 лет, то это означает, что платеж будет на 19 евро в месяц меньше, чем сейчас, а ежемесячный платеж увеличится с 884 до 865 евро в месяц, а экономия за весь срок ипотеки составит более 4600 евро. Однако на данный момент фиксированная ставка по-прежнему остается наиболее удобным решением, учитывая средний показатель TAN, который в марте составил 2,82% при ежемесячном платеже в размере 818 евро. Даже после решения Франкфурта о снижении, принятого сегодня, удобство фиксированной ставки остается очевидным, с более легким ежемесячным платежом в 44 евро и общей экономией в 11 250 евро, даже если уже сейчас среди лучших предложений ипотечных кредитов с плавающей процентной ставкой можно найти процентные ставки, соответствующие средним ставкам фиксированной ставки. Фактически, опрос, проведенный 16 апреля на MutuiOnline.it, показывает, что лучшее предложение по 20-летней ипотеке в размере 150 000 евро с плавающей ставкой имеет номинальную процентную ставку 2,84% и ежемесячный платеж в размере 820 евро, что всего на 2 евро больше текущего среднего значения фиксированной ставки. С учетом принятого сегодня решения о снижении ставки лучшим предложением по плавающей ставке станет TAN в размере 2,60%, что, хотя и далеко от лучших предложений по ипотеке с фиксированной ставкой (TAN 2,19%), будет ниже среднего показателя по кредитам с заблокированным платежом и гарантирует экономию в размере 16 евро в месяц с учетом платежа в размере 802 евро.

Ребалансировка ожидается летом, к концу года плавающая ставка по удобству превзойдет фиксированную.

Разрыв между фиксированными и плавающими ставками, который уже увеличился с более чем 182 пунктов в марте 2024 года до текущих 87 пунктов за последние 12 месяцев, должен сократиться еще больше в ближайшие недели, поскольку восстановление баланса между двумя типами финансирования, по-видимому, становится все более очевидным. Фактически, в начале прошлого месяца ставки Euribor за 1 и 3 месяца (базовые индексы для ипотечных кредитов с переменной ставкой) впервые с начала 2023 года упали ниже значения 20- и 30-летней ставки IRS, базовой для ипотечных кредитов с фиксированной ставкой, и прогнозы указывают на то, что тенденция к снижению Euribor должна сохраниться до конца 2025 года, в то время как IRS, как ожидается, останется стабильной на текущих значениях.

Маттео Фаваро, главный операционный директор и управляющий директор по финансовым продуктам MutuiOnline.it, комментирует: «Согласно нашим прогнозам относительно тенденции ставок, ребалансировка между фиксированными и плавающими ставками может произойти к лету: снижение ставки ЕЦБ на сегодняшнем заседании будет способствовать сближению. Согласно выводам от 15 апреля, 1-месячный индекс Euribor составляет 2,21%, а 3-месячный — 2,26%, в то время как IRS на 20 и 30 лет после скачка в начале марта, похоже, стабилизировался на уровне 2,48 для 30-летнего срока погашения и 2,64% для 20-летнего. Снижение на 25 базисных пунктов приведет к дальнейшему падению ставок Euribor, и если бы банки сократили спред, применяемый к ипотечным кредитам с плавающей ставкой, который в настоящее время в среднем выше, чем спред, применяемый к фиксированным ставкам, ребалансировка могла бы произойти еще быстрее. Однако важно подчеркнуть, что, хотя оценки основаны на правдоподобном сценарии, крайне неопределенная геополитическая ситуация не позволяет делать точные прогнозы относительно динамики ставок. В то же время банки по-прежнему предлагают выгодные предложения, и сейчас самое время оценить возможности финансирования, особенно учитывая, что рынок недвижимости в настоящее время кажется надежной гаванью, на которую можно положиться в этот период неопределенности».