Мы обменялись при продаже дома, но теперь покупатель хочет скидку 10%

Недавно мы с мужем обменялись договорами купли-продажи нашего дома и через две недели должны были переехать в следующий дом.

К нашему полному изумлению, покупатель запросил скидку в 10 процентов от согласованной цены.

По его словам, он получил второе мнение по результатам обследования и теперь считает, что ему придется сделать много ремонтных работ.

Если мы не придём к соглашению, покупатель говорит, что откажется от сделки. Но наш юрист утверждает, что договор имеет юридическую силу, и покупатель потеряет уже внесённый им депозит — как минимум 10% от стоимости дома.

Мы отчаянно хотим переехать, так как уже год пытаемся продать. Если покупатель откажется, наша следующая покупка, вероятно, тоже сорвётся, так как мы ещё не обменяли.

Мы всё ещё могли бы позволить себе переезд, если бы получили на 10 пенсов меньше за дом, но считаем, что это было бы ошибкой. Как нам поступить в этой ситуации?

Эд Магнус из This is Money отвечает: Это крайне редкая и досадная ситуация.

Хотя покупатели часто пытаются немного снизить согласованную цену до заключения контрактов, впоследствии об этом редко слышно.

Ошибки в опросе часто используются для получения скидки. Однако ваши покупатели уже опоздали.

Тот факт, что вам придется полагаться на них при завершении вашей последующей покупки, еще больше усложняет ситуацию.

За экспертной консультацией мы обратились к Эндрю Босту , соучредителю SAM Conveyancing, и Майку Хэнсому , консультанту по имущественным спорам в BLB Solicitors.

Эндрю Боаст отвечает: Покупатели очень редко пытаются пересмотреть цену покупки после обмена контрактами, поскольку у них нет на это законных оснований.

При обмене покупатель выплачивает 10-процентный депозит юристу продавца и становится договорно обязанным завершить сделку купли-продажи в согласованную дату завершения.

Таким образом, если покупатель отказывается от сделки просто потому, что больше не желает ее заключать, он немедленно нарушает договор.

В этом случае юрист продавца может выдать уведомление о завершении сделки, которое дает покупателю 10 рабочих дней на завершение покупки.

На оставшуюся сумму также будут начисляться проценты в размере 4 процентов сверх базовой ставки Банка Англии.

Если сделка не будет завершена в течение этого времени, 10-процентный депозит аннулируется, а покупатель также будет нести ответственность за другие сопутствующие расходы, включая судебные издержки продавца.

Майк Хэнсом отвечает: В большинстве случаев, если покупатель не выполняет обязательства, продавец может расторгнуть договор, при этом продавец сохраняет за собой задаток.

Продавец также может потребовать возмещения убытков, таких как напрасные расходы на переезд, сборы за оформление передачи права собственности и гонорары агентов.

Если нарушение покупателем условий договора купли-продажи приведёт к нарушению договора купли-продажи продавцом, компенсация может быть гораздо выше. К счастью, вам не придётся столкнуться с такой ситуацией, поскольку вы ещё не совершили обмен.

Альтернативой является требование к покупателю завершить договор на первоначально согласованных условиях, предъявив ему иск о принудительном исполнении.

Часто люди не прибегают к этому варианту, поскольку рассмотрение иска займет месяцы и будет дорогостоящим.

Хотя общее правило заключается в том, что победитель судебного разбирательства может взыскать свои разумные и соразмерные судебные издержки с проигравшей стороны, гарантий возмещения издержек нет.

В вашем случае покупатель предлагает третий вариант — пересмотреть условия договора.

Неясно, что они будут делать, если вы откажетесь принять предложение, но, судя по всему, у них нет оснований для предъявления вам претензий, и это должно повлиять на ваш подход к переговорам.

Читать далее

Эндрю Боаст отвечает: Если покупатель все еще ждал результатов опроса, ему никогда не следовало соглашаться на обмен.

Повторные переговоры после обмена, основанные на отрицательном результате осмотра, недействительны, поскольку имущество юридически «продается как есть», и покупатель должен быть бдителен.

Этот принцип заключается в том, что покупатель несет исключительную ответственность за проверку состояния жилья перед покупкой или обменом.

Майк Хэнсом добавляет: «Общий принцип «покупатель, будь осторожен» обязывает покупателя убедиться в качестве объекта недвижимости, прежде чем заключать договоры».

Они пошли на риск, начав ремонт до того, как выяснилась необходимость в нем, и винить в этом могут только себя.

Позиция была бы иной, если бы они утверждали, что вы скрывали проблемы или предоставили ложную информацию, но, похоже, это не так. Изменение их финансового положения достойно сожаления, но не имеет значения с точки зрения суда.

Майк Хэнсом отвечает: «Я предлагаю вам занять жёсткую позицию по отношению к покупателям. Через своего адвоката вы должны объяснить, что их доводы в пользу снижения цены не будут иметь силы в суде».

Предупредите их, что если они не выполнят работу в согласованную дату, вы направите им уведомление с требованием выполнить работу в течение 10 рабочих дней. В случае невыполнения обязательств вы оставляете за собой право расторгнуть договор или подать иск о невыполнении обязательств в натуре.

Затем подождите и посмотрите на реакцию покупателя, прежде чем решить, стоит ли предлагать небольшую скидку.

Эндрю Боаст отвечает: Понятно, что вы обеспокоены потерей покупателя, но этот риск сопоставляется с выгодой от сохранения 10-процентного депозита.

Если ваш продавец теряет терпение, одним из вариантов может быть предложение ему доброй воли в качестве залога за удержание недвижимости на время перепродажи, используя 10-процентный депозит от вашего первоначального покупателя в качестве финансового покрытия.

Если вы готовы принять более низкую цену и просто хотите завершить сделку, вы можете это сделать, но покупателю потребуется пересмотренное предложение по ипотеке, чтобы оно соответствовало новой цене, и ему придется урегулировать этот вопрос в течение 10-дневного срока уведомления, иначе он все равно нарушит условия и потеряет свой депозит.

Однако, учитывая, что эти «открытия» в ходе опроса делаются в последнюю минуту, вам следует убедиться, что эти недостатки реальны, а не являются просто предприимчивой попыткой сэкономить деньги в последнюю минуту.

Вы должны быть уверены, что вами не пользуются.

Для этого вам следует запросить копию отчета об обследовании покупателя, в котором указаны конкретные проблемы.