Aşağı yönlü değerlemeler artıyor: Siz ve ipotek vereniniz bir evin değerinin ne kadar olduğu konusunda anlaşamazsanız ne olur?

Emlakçılara göre, ipotek değerleme uzmanları, evlere olması gereken değerden çok daha düşük fiyatlar biçiyor; bu uygulamayı 'korkunç' olarak nitelendiriyorlar.

Sektördeki emlakçılar, emlak fiyatlarının yatay seyrettiği bir dönemde değerleme uzmanlarının tahminlerinde aşırı temkinli davrandıklarını söyledi.

İpotek değerlemesi, mülkün kredi verenin kriterlerine uygun olup olmadığını ve alıcının ödemeyi kabul ettiği değere sahip olup olmadığını değerlendirmeyi amaçlar.

Çoğu zaman değerleme uzmanı evin içine adım bile atmaz, sadece yanından geçer veya internetten arar.

Ekspertizci, değerlendirmesini bölgedeki daha önce satılmış benzer evlere dayandıracaktır.

'Düşük değerlemeler' olarak adlandırılan bu durum, bir kredi kuruluşunun ipotek teklifini reddetmesine veya bir ev alıcısının ya da satıcısının fiyatı yeniden müzakere etmek veya daha fazla borç almak zorunda kalmasına yol açabileceğinden sorun teşkil ediyor.

Londra merkezli ipotek brokeri Helix Financial Partners'ın yönetici müdürü Adam Stiles, müşterilerinden üçünün son haftalarda mülklerinin değerinin 1 milyon sterlinden fazla düştüğünü söyledi.

'Son zamanlarda bazı korkunç değerlemeler aldık,' dedi Stiles. 'Bir değerleme uzmanı, tamamlanmış iki yeni binanın değerini belirlemek için dolaştı ve 1,7 milyon sterlinlik bir değer verdi.

'Daha sonra anlaşmayı başka bir kredi kuruluşuna götürdük, o da iki hafta sonra mülkleri 2,8 milyon sterlin olarak değerlendiren başka bir değerleme uzmanına talimat verdi. Bu, 1,1 milyon sterlinlik bir değer farkı ve bu gerçekten çılgınca.'

'Başka bir örnekte, Londra'nın gözde semtlerinden birinde 3 milyon sterlin olarak tahmin edilen bir mülkün değeri 1,4 milyon sterlindi. Bu, önceki değerleme uzmanlarının borçlunun tahminleriyle aynı fikirde olmasından sonra gerçekleşti.

'Daha fazla hesap verebilirliğe ve tarafsız itiraz araçlarına ihtiyaç var.'

Fareham merkezli emlak komisyoncusu SJ mortgages'ın direktörü Jack Tutton da düşük değerlemelerin daha yaygın hale geldiğini söyledi.

'Uzun zamandır görmediğimiz kadar çok sayıda değer düşüklüğüyle karşılaştık. Geçtiğimiz günlerde bir ekspertizci, Mart ayında bir mülke 250.000 £ değer biçti, ancak Haziran ayında bu rakam 225.000 £'a düştü.

'İngiltere'de konut piyasasının bu kadar kısa sürede yüzde 10 oranında azaldığını bilmiyorum. Eğer öyle olsaydı, birçok insan ciddi sıkıntı yaşardı.'

Emlakçıların ve satıcıların bazen bir mülkün değerini şişirebileceğini kabul ediyor, ancak genel olarak değerlemecilerin 'aşırı temkinli' davrandığını düşünüyor.

Bunun sebebinin 'durgun' emlak piyasası olduğunu söylüyor.

Kent'te ev inşa eden The Kushman Group'un emlak geliştiricisi Kundan Bhaduri, dahil olduğu satışların yarısında mülklerin değerinin altında satıldığını tahmin ediyor.

'Kent'in benim bulunduğum köşesinde, genellikle her biri 500.000 sterlinin altında gayrimenkuller geliştiriyorum, ipotek değerleme süreci profesyonel bir hizmetten Rus ruleti oyununa dönüştü,' dedi.

'Tüm emlak işlemlerinin neredeyse yarısı artık bu olgudan etkileniyor ve Güneydoğu'daki ortalama değer düşüklüğü, kararlaştırılan satış fiyatından tam 11.000 £ eksiltiyor.

Geçtiğimiz ay Ashford'da 325.000 £'a anlaşılan iki yatak odalı bir müstakil ev, kredi veren kuruluşun ekspertizi tarafından 290.000 £ olarak değerlendirildi; buna gerekçe olarak da, üç komşu mülkün önceki üç ayda daha yüksek fiyatlara satılmış olması nedeniyle "piyasa belirsizliği" gösterildi.

'Değerleme uzmanları, mesleki sorumluluk sigortalarına karşı gelecekte doğabilecek bir talebi maskelemek için bizim masraflarımızla dalga geçiyorlar.

'Oyunda yer alan ters teşvikler, ölçümcünün hiçbir hesap verebilirliğinin olmadığı, ancak zincirdeki diğer herkes için felaket riskinin olduğu bir sistem yarattı.'

İpotek değerlemeleri alıcılar, satıcılar ve hatta ipoteklerini yeniden yapılandıranlar için ciddi baş ağrılarına neden olabilir.

Bir alıcıya, mülkün satın almayı kabul ettiği miktardan daha az değerde olduğu bildirildiğinde, alıcılar genellikle işlemin devam edebilmesi için satıcıyı fiyatı düşürmeye ikna etmek zorunda kalırlar.

Devamını oku

Eğer satıcı bunu yapmaya istekli değilse, bu, alıcının ipotek verenin kendisine ödünç vermesine izin verdiği miktar ile satıcının kendisinden istediği miktar arasında bir açıkla kalması anlamına gelir.

Birisinin 400.000 sterlin değerinde bir mülk satın aldığını ve bunun için 360.000 sterlinlik %90 ipotek ve 40.000 sterlinlik %10 peşinat ödediğini varsayalım.

Eğer mülk o zaman 360.000 £ olarak değerlendirilmişse, bu, borç verenin 360.000 £'un yalnızca yüzde 90'ını, yani 324.000 £'u borç vermeye hazır olacağı anlamına gelir.

Alıcının, 40.000 £'luk depozitonun üzerine, aradaki farkı kapatmak için kalan 36.000 £'u ödemek isteyip istemediğini hesaplaması gerekecektir.

Londra merkezli Contractor Mortgage Services'ın direktörü Ken James, mülklerin değerinin düşürülmesinin herkes için, özellikle de emlakçılar için sorun yarattığını söylüyor.

James, "Şu anda giderek daha fazla düşük değerleme görüyoruz ve bu da herkes için gerçek bir baş ağrısı yaratıyor." dedi.

'Emlakçılar yeniden müzakerelere karşı dişlerini tırnaklarını kullanarak mücadele ederler ve eğer bir mülkün değeri düşürülmüşse, genellikle daha yüksek bir değer biçip biçmeyeceklerini görmek için alternatif bir kredi kuruluşunu denemenizi isterler.

'Bu elbette her zaman istedikleri sonucu elde etmenizi sağlamayacaktır ve bir borç veren değerin düşük olduğunu belirttiğinde, potansiyel alıcılar genellikle mülkün gerçek değerinin ödemeye hazır oldukları değerden düşük olduğundan şüphelenecektir.

'Bazı durumlarda satın alma işlemine devam edip etmemeleri gerektiğini sorgulayacaklar.'