Hemos intercambiado la propiedad en la venta de nuestra casa, pero ahora el comprador quiere un 10% de descuento.
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Mi esposo y yo recientemente intercambiamos contratos para la venta de nuestra casa y debíamos mudarnos a nuestra próxima casa en dos semanas.
Para nuestra absoluta sorpresa, el comprador ahora ha pedido un descuento del 10 por ciento sobre el precio acordado.
Dice que obtuvo una segunda opinión sobre el estudio y ahora cree que tendrá que hacer muchas reparaciones.
Si no estamos de acuerdo, el comprador dice que se retirará. Pero nuestro abogado afirma que el contrato es legalmente vinculante y que el comprador perderá el depósito que ya pagó (el 10 % del valor de la vivienda), como mínimo.
Estamos desesperados por mudarnos, ya que llevamos un año intentando vender. Si nuestro comprador se retira, nuestra próxima compra probablemente también se frustrará, ya que aún no hemos hecho el intercambio.
Todavía podríamos permitirnos mudarnos si recibiéramos un 10% menos por nuestra casa, pero creemos que sería un error. ¿Cómo deberíamos gestionar esta situación?
Último recurso: El comprador amenaza con retirarse a pesar de que ya se han intercambiado contratos.
Ed Magnus de This is Money responde: Esta es una situación extremadamente rara y desafortunada.
Si bien los compradores a menudo intentan regatear un poco el precio acordado antes de intercambiar los contratos, rara vez se escucha hablar de ello después.
Los problemas en la encuesta suelen usarse para presionar por un descuento. Sin embargo, los compradores lo han dejado para muy tarde.
El hecho de que dependas de ellos para completar tu compra posterior agrega aún más complicaciones.
Para obtener asesoramiento de expertos, hablamos con Andrew Boast , cofundador de SAM Conveyancing y Mike Hansom , consultor de litigios de propiedad en BLB Solicitors.
Andrew Boast responde: Es muy raro que un comprador intente renegociar el precio de compra después del intercambio de contratos, porque no tiene bases legales para hacerlo.
En el intercambio, el comprador paga un depósito del 10 por ciento al abogado del vendedor y queda obligado contractualmente a completar la compra en la fecha de finalización acordada.
Si el comprador se retira simplemente porque ya no quiere continuar, incurre inmediatamente en incumplimiento del contrato.
Por lo tanto, si el comprador se retira simplemente porque ya no quiere seguir adelante, incurre inmediatamente en un incumplimiento del contrato.
En ese caso, el abogado del vendedor puede emitir un aviso de finalización, que le da al comprador 10 días hábiles para completar la compra.
También se cobrarán intereses sobre el saldo restante, un 4 por ciento por encima del tipo de interés base del Banco de Inglaterra.
Si la finalización no se produce dentro de ese plazo, se perderá el depósito del 10 por ciento y el comprador también será responsable de otros costos asociados, incluidos los honorarios legales del vendedor.
Mike Hansom responde: En la mayoría de los casos cuando el comprador no cumple, el vendedor puede optar por rescindir el contrato y conservar el depósito.
Mike Hansom, consultor de litigios inmobiliarios en BLB Solicitors
El vendedor también tendría derecho a una indemnización por pérdidas tales como gastos de mudanza no utilizados, honorarios de transferencia de propiedad y honorarios de agentes.
Si el incumplimiento del comprador provoca que el vendedor incumpla su contrato de compraventa, la indemnización podría ser mucho mayor. Afortunadamente, no se enfrentaría a esa situación, ya que aún no ha realizado el intercambio.
La alternativa es exigir al comprador que cumpla el contrato en los términos originalmente acordados demandándolo por cumplimiento específico.
A menudo, las personas no eligen esta opción porque un reclamo tardará meses en concluirse y será costoso.
Si bien la regla general es que el ganador del litigio puede recuperar sus costos razonables y proporcionados de la parte perdedora, no existe garantía de recuperación de costos.
En su caso el comprador presenta una tercera opción, renegociar los términos del contrato.
No está claro qué harán si usted se niega a aceptar, pero parece que no tienen motivos para presentar una reclamación contra usted, y esto debería influir en su enfoque de las negociaciones.
Andrew Boast responde: Si el comprador todavía estaba esperando los resultados de una encuesta, nunca debería haber aceptado el intercambio.
La renegociación posterior al intercambio basada en una evaluación negativa no es válida, porque la propiedad se vende legalmente "tal como se ve" y hay advertencia al comprador.
Se trata del principio de que el comprador es el único responsable de comprobar el estado de la vivienda antes de realizar la compra o el intercambio.
Mike Hansom añade: El principio general de "el comprador debe tener cuidado" obliga al comprador a asegurarse de la propiedad antes de intercambiar contratos.
Se arriesgaron al proceder antes de establecer la necesidad de hacer reparaciones, y solo ellos mismos pueden ser los culpables.
La situación sería diferente si argumentaran que usted ocultó problemas o proporcionó información engañosa, pero este no parece ser el caso. Su cambio de situación financiera es lamentable, pero no relevante ante el tribunal.
Mike Hansom responde: Le sugiero que sea firme con los compradores. A través de su abogado, explíqueles que sus razones para ofrecer un precio reducido no se sostendrían ante un tribunal.
Adviértales que, si no cumplen en la fecha acordada, les notificará con un plazo de 10 días hábiles para que lo hagan. En caso de incumplimiento, se reserva el derecho a rescindir el contrato o demandar el cumplimiento específico.
Luego espere y vea cómo responden antes de decidir si ofrecerles un pequeño descuento.
Andrew Boast, cofundador de SAM Conveyancing
Andrew Boast responde: Es comprensible que usted esté preocupado por perder a su comprador, pero ese riesgo se evalúa frente al beneficio de conservar el depósito del 10 por ciento.
Si su vendedor está perdiendo la paciencia, una opción podría ser ofrecerle un pago de buena voluntad para mantener la propiedad mientras usted la revende, utilizando el depósito del 10 por ciento del comprador original como cobertura financiera.
Si está abierto a aceptar un precio más bajo y solo quiere cerrar el trato, puede hacerlo, pero el comprador necesitará una oferta de hipoteca revisada para que coincida con el nuevo precio, y tendrá que resolverlo dentro del período de notificación de 10 días, o seguirá en incumplimiento y perderá su depósito.
Sin embargo, dada la naturaleza de último momento de estos "descubrimientos" de encuestas, debe asegurarse de que estos defectos sean reales y no simplemente un intento oportunista de último momento para tratar de ahorrar dinero.
Debes tener confianza de que no se están aprovechando de ti.
Para ello, debe solicitar una copia del informe de inspección del comprador que muestre los problemas específicos.
Los prestatarios que necesitan una hipoteca porque su contrato actual de tasa fija está por terminar o están comprando una casa, deben explorar sus opciones lo antes posible.
Los propietarios de viviendas que alquilan también deberían actuar lo antes posible.
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¿Qué pasa si necesito refinanciar mi hipoteca?
Los prestatarios deben comparar tasas, hablar con un agente hipotecario y estar preparados para actuar.
Los propietarios pueden cerrar un nuevo trato con seis a nueve meses de anticipación, a menudo sin obligación de aceptarlo.
La mayoría de las hipotecas permiten añadir comisiones al préstamo y solo se cobran al formalizarlo. Esto significa que los prestatarios pueden obtener una tasa sin pagar costosas comisiones de apertura.
Tenga en cuenta que al hacer esto y no liquidar la tarifa al finalizar, se pagarán intereses sobre el monto de la tarifa durante todo el plazo del préstamo, por lo que esta puede no ser la mejor opción para todos.
¿Qué pasa si estoy comprando una casa?
Quienes tengan compras de vivienda acordadas también deberían procurar conseguir las tasas lo antes posible, para saber exactamente cuáles serán sus pagos mensuales.
Los compradores deben evitar estirarse demasiado y ser conscientes de que los precios de las viviendas pueden caer, ya que las tasas hipotecarias más altas limitan la capacidad de endeudamiento y el poder adquisitivo de las personas.
¿Qué pasa con los propietarios que compran para alquilar?
Los propietarios de viviendas de alquiler con hipotecas de solo intereses verán un aumento mayor en los costos mensuales que los propietarios de viviendas con hipotecas residenciales.
Esto hace que sea esencial refinanciar su hipoteca con suficiente tiempo y nuestro socio L&C también puede ayudar con hipotecas para comprar y alquilar.
Cómo comparar los costos de las hipotecas
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