La clase confort ha vuelto a perder terreno: en los nuevos edificios de Moscú hay menos apartamentos económicos.

La proporción de apartamentos económicos y apartamentos con precios inferiores a 10 millones de rublos continúa disminuyendo en el mercado inmobiliario principal de Moscú. Mientras tanto, los precios promedio siguen superando la inflación oficial. ¿Qué otras tendencias clave cobraron impulso en el mercado de obra nueva para el mercado de masas en el tercer trimestre de 2025?

Según Ruslan Syrtsov, director general de Metrium, quien habló con MK, en el tercer trimestre de 2025 se publicaron 12.700 lotes en 78 proyectos en el mercado de obra nueva de gran consumo de la capital (una disminución del 15 % intertrimestral y del 43 % interanual). De estos, 11.400 eran apartamentos (una disminución del 13 % intertrimestral y del 41 % interanual) y 1.300 eran condominios (una disminución del 26 % intertrimestral y del 52 % interanual). Entre julio y septiembre se inauguraron dos nuevos proyectos de viviendas de lujo.

Si bien el Distrito Administrativo Occidental lideró el volumen de suministro el trimestre pasado, los Distritos Administrativos Oriental, Suroriental y Sur ahora lideran con una proporción igual de suministro (2100 lotes cada uno). En el tercer trimestre, la oferta solo aumentó en el Distrito Administrativo de Zelenograd, mientras que se mantuvo estable en el Distrito Administrativo Noroeste y disminuyó en los demás distritos.

No se observaron cambios significativos en la estructura de la oferta por etapa de finalización de la construcción durante el trimestre. Sin embargo, en términos interanuales, se ha observado una tendencia al aumento de la proporción de la oferta en las etapas posteriores de la construcción: en edificios en fase de finalización (22,6 %, 7,3 puntos porcentuales más interanuales) y en edificios terminados (10,1 %, 0,4 puntos porcentuales más).

En un contexto de reposición limitada del mercado y una disminución general de la exposición, la distribución de la oferta por tipología ha visto una reducción en la participación de los estudios (21,8%, -2,1 puntos porcentuales por trimestre) y los formatos de una sola sala (34,9%, -0,5 puntos porcentuales) como lotes con el ciclo de ventas más rápido.

En cuanto al tipo de acabado, la proporción de propiedades sin terminar sigue aumentando (40,0 %, -1,3 puntos porcentuales), mientras que la de propiedades con acabados disminuye (38,4 %, -1,3 puntos porcentuales). Las propiedades terminadas se están convirtiendo en una prioridad cada vez mayor para los compradores debido al aumento de los costes de renovación.

Según los cálculos del analista, el precio medio ponderado por metro cuadrado de apartamentos y pisos al final del tercer trimestre de 2025 fue de 371.760 rublos (un 4 % más en el trimestre y un 13 % más en el año). El precio medio ponderado de los apartamentos aumentó un 4 % durante el trimestre, hasta los 377.820 rublos por metro cuadrado, y el de los pisos un 9 %, hasta los 309.250 rublos por metro cuadrado.

En el tercer trimestre, la proporción de inmuebles con un precio de hasta 10 millones de rublos (11%, -7 puntos porcentuales por trimestre) y en el rango de precios de 10 a 15 millones de rublos (30%, -13 puntos porcentuales) disminuyó.

El ranking de los apartamentos más asequibles en el tercer trimestre de 2025 incluyó un lote en Zelenograd con una superficie de 19,3 metros cuadrados por 5,0 millones de rublos, un lote en Novokosino (Okrug Administrativo Oriental) con una superficie de 23,6 metros cuadrados por 6,3 millones de rublos y un lote en el distrito de Mitino con una superficie de 20,5 metros cuadrados por 6,4 millones de rublos.

Los tres apartamentos más asequibles en el tercer trimestre de 2025 fueron un lote en Zelenograd con una superficie de 19,8 metros cuadrados por 6,1 millones de rublos, un lote en Molzhaninovo (Distrito Administrativo del Norte) con una superficie de 20,2 metros cuadrados por 7,2 millones de rublos y un lote en el distrito de Yuzhnoye Butovo (Distrito Administrativo Suroeste) con una superficie de 19,1 metros cuadrados por 7,6 millones de rublos.

En el tercer trimestre de 2025 se registraron 7 mil DDU en el mercado de obra nueva del segmento masivo (+5,5% en el trimestre, +20,6% en el año).

"En el segmento de mercado masivo, la mayor tasa de crecimiento en el número de acuerdos de participación compartida se observó en el tercer trimestre de 2025, en comparación con el mismo período de 2024", declaró a MK Yaroslav Gutnov, fundador de SIS Development. Según él, el número de acuerdos de participación compartida registrados en complejos de clase ejecutiva ha aumentado de forma menos significativa, e incluso ha disminuido en proyectos premium y de élite. En primer lugar, esto se debe al umbral de entrada asequible en la mayoría de los nuevos edificios de mercado masivo. En segundo lugar, están apareciendo cada vez más proyectos de clase Comfort+, que se corresponden en gran medida con las características de la clase ejecutiva. Por ejemplo, algunos complejos residenciales ofrecen balcones en los apartamentos, ventanas panorámicas, espacio para guardar cochecitos, servicio de conserjería e infraestructura bien desarrollada. "La combinación de precios relativamente bajos y características de alta calidad para el consumidor garantiza una alta actividad de compra", añadió el promotor.

En el tercer trimestre, el número máximo de transacciones se registró en el Distrito Administrativo Occidental (18%, -7 puntos porcentuales para el trimestre) y el Distrito Administrativo Suroriental (18%, +2 puntos porcentuales), quedando en tercer lugar el Distrito Administrativo Oriental (16%, +5 puntos porcentuales).

"La tendencia a la baja en la oferta continuó en el tercer trimestre de 2025", señaló Syrtsov. Cree que la principal razón de esta tendencia es la estrategia de los desarrolladores, que se centran en los segmentos de clase ejecutiva y superior. A pesar de que la oferta en el segmento de clase ejecutiva es 1,7 veces mayor que en el segmento general, fue este último el que registró un volumen de transacciones un 3,5 % mayor en el tercer trimestre. Este desequilibrio pone de manifiesto la alta demanda constante y la relativamente baja competencia en la categoría económica.

La reducción de 3 puntos porcentuales del tipo de interés clave en el tercer trimestre, hasta el 17%, generó expectativas en el mercado de nuevas reducciones, lo que también afectó la estructura de las compras. En el caso de las hipotecas, el tipo aumentó 10 puntos porcentuales durante el trimestre, alcanzando el 73%, añadió el experto. Según sus estimaciones, el tipo hipotecario promedio del mercado disminuyó 3,2 puntos porcentuales durante el trimestre, hasta el 23,1%, y a finales de septiembre de 2025, alcanzó el 21,7%.

A medio plazo, prevé una transferencia de algunos fondos de los hogares de depósitos a bienes raíces. "Al mismo tiempo, en los próximos meses, existe la posibilidad de que la demanda acumulada crezca más rápido de lo previsto, sumada a un ritmo lento de nuevos lanzamientos, lo que impulsará los precios al alza", concluyó el experto.