Podrían aparecer casas de vecindad en Rusia: un experto evalúa los pros y los contras

Este otoño, podría presentarse a la Duma Estatal un proyecto de ley para revitalizar la institución de los edificios de apartamentos en Rusia. Así lo informó el primer vicepresidente del Comité de Construcción, Vivienda y Servicios Públicos de la Duma Estatal, Vladimir Koshelev. En estos edificios, los apartamentos no se venden a precios de mercado, sino que se alquilan, incluso por periodos largos. La idea, por decirlo suavemente, no es nueva: ya existía una experiencia similar en la Rusia zarista. Pero ¿cómo encajarán los edificios de apartamentos en el mercado inmobiliario moderno?

Retrocedamos unos cien años. Antes de 1917, la proporción de edificios de apartamentos en Moscú representaba el 40% del mercado inmobiliario total. Y en San Petersburgo, era aún mayor: el 80%. Las viviendas eran alquiladas no solo por la gente común, sino también por personajes famosos. Así, Máximo Gorki escribió su obra "Los Bajos Fondos" en 1902, cuando alquiló no solo un apartamento independiente en un edificio de Nizhni Nóvgorod, sino una planta entera.

Hoy, los diputados planean revivir del olvido, como el Fénix, la institución de los edificios de apartamentos. Esto, sin duda, ayudará a los rusos a resolver el problema de la vivienda. Las hipotecas son excelentes, por supuesto, pero con el actual costo exorbitante del metro cuadrado y los altísimos tipos de interés de los préstamos, esto supone una pesada carga para la mayoría de las familias.

Y se puede vivir en una casa de vecindad durante años sin ser propietario de la misma; al menos, así era antes de la revolución. La única pregunta es cuánto costará este servicio. Los autores del proyecto de ley enfatizan especialmente que no se tratará de un costoso arrendamiento comercial, pero tampoco de un alquiler social. Es decir, en teoría, algo moderado y asequible para el bolsillo de nuestros conciudadanos.

Sin embargo, no se proporcionan más detalles. Se sabe que el registro será obligatorio: un registro temporal hasta la finalización del contrato de arrendamiento, seguido de un procedimiento simplificado para su prórroga. Los residentes y sus hijos también tendrán acceso a toda la infraestructura social, como clínicas, hospitales, escuelas y jardines de infancia.

Pero primero, estas casas deben construirse en Rusia. El problema es que, según algunos economistas, el plazo de amortización de estas viviendas podría ser de 20 a 30 años. Y hay poca gente dispuesta a invertir en este negocio en estas condiciones. Gracias a las aventuras de Hodja Nasreddin, sabemos lo que puede suceder en un período tan largo.

Los legisladores proponen crear importantes exenciones fiscales, incluso sin precedentes, para los inversores que subvencionarán la construcción. Durante el período de construcción y después de la puesta en servicio (durante 10 años), no se pagarán impuestos. Por el arrendamiento de terrenos, propiedades, IVA e impuestos sobre el arrendamiento de locales, no se recaudará ningún impuesto.

Sin embargo, los diputados comenzarán con lo rutinario: enmiendas al Código de Vivienda. Al fin y al cabo, hoy en día solo incluye edificios de apartamentos (MAB) y locales no residenciales. Ni siquiera existen residencias estudiantiles, bien conocidas por muchos rusos. Y, por supuesto, el concepto de "casa de vecindad" tampoco existe allí.

El analista financiero y candidato a doctor en ciencias económicas, Mijaíl Belyaev, contó que su abuelo vivía en una casa de vecinos en Riga:

En invierno alquilaba un apartamento amueblado en Riga, y en verano toda la familia iba a la costa, donde también alquilaban una vivienda. Luego volvían a Riga, pero a otro apartamento, porque el anterior estaba ocupado. Las casas de alquiler son un negocio prometedor. Pero prefiero hablar de las casas de alquiler estatales, cuyo objetivo no es obtener grandes beneficios, sino cumplir una función más social: mejorar las condiciones de vida de los rusos con ingresos modestos.

Se cree que en las principales ciudades del país muchos edificios nuevos están prácticamente vacíos, y nadie compra metros cuadrados debido a su alto costo. ¿Para qué construir edificios de apartamentos si los edificios nuevos vacíos se pueden utilizar para este fin?

Es posible. Pero ¿quién debería hacerlo? Al fin y al cabo, alguien debería comprar estas casas vacías: un inversor privado o el Estado. Si es el Estado, no debería comprarlas a precio de mercado. ¿Para qué alimentar al promotor con el dinero de los contribuyentes?

Por cierto, sobre los promotores inmobiliarios. En su proyecto de ley, los diputados estipulan la exención de impuestos para los inversores en edificios de apartamentos. No solo durante el período de construcción, sino también durante los próximos 10 años. ¿Es justo?

Estoy categóricamente en contra de cualquier exención fiscal. No debería haber ninguna. De lo contrario, supone una carga adicional para el presupuesto o para los consumidores. Y las empresas solo contabilizarán sus beneficios.

- ¿Cómo cree usted que debe formarse el precio del alquiler de un apartamento en un edificio de vecinos?

Hay dos opciones posibles. El inquilino paga por la vivienda lo mismo que pagaría a una abuela que le alquila metros cuadrados. Pero ella, por supuesto, sube el precio. Generalmente, existe una fórmula: alquilar un apartamento por un mes equivale a su amortización en 10 años. Dividimos el coste del apartamento entre 120 meses y obtenemos el precio del alquiler mensual, más el pago de los servicios.

- ¿Podría Rusia estar cubierta de edificios de apartamentos, como en la época del padre zar?

Es improbable. Nuestros conciudadanos prefieren ser propietarios de vivienda y es muy difícil cambiar esta mentalidad. Sobre todo si el alquiler es bastante caro.