Poucas esperanças para os bancos: 9 alternativas aos empréstimos corporativos e hipotecas convencionais

De acordo com os resultados do primeiro trimestre de 2025, o volume de empréstimos hipotecários, que é o principal incentivo para vendas de novos edifícios na Federação Russa, caiu 50%. Devido ao colapso da demanda, muitos desenvolvedores congelaram novos projetos até tempos melhores. Fontes alternativas de capital para incorporadores e novos esquemas flexíveis para compra de novos apartamentos para os cidadãos ajudarão a encontrar uma saída para o impasse. A pedido do MK, a lista de instrumentos financeiros não padronizados capazes de revitalizar a indústria da construção russa foi preparada pelo CEO da Optima Development, David Khudoyan.

Compartilhando o Risco: Empréstimos Sindicados

Tomar empréstimos de um único banco é arriscado para grandes projetos de desenvolvimento. Especialmente tendo como pano de fundo sua consolidação na Rússia. Empréstimos sindicados – financiamento conjunto de um projeto por vários bancos – ajudarão a reduzir o custo do empréstimo e os riscos. Um banco, o agente principal, organiza a transação: estrutura o empréstimo, atrai parceiros e controla o processo. Dada a escassez de liquidez e as altas taxas atuais, esta é uma alternativa atraente para grandes incorporadoras. Este esquema é popular nos EUA, inclusive na construção de imóveis comerciais. Na Rússia, infelizmente, esse instrumento ainda é pouco desenvolvido, mas é promissor devido ao crescimento na escala de projetos, incluindo a reforma de quarteirões inteiros da cidade.

Mercado de títulos: títulos ESG

Outra fonte de financiamento, não mais do tipo bancário, deveriam ser os títulos especializados. De acordo com a Cbonds, há 240 emissões de títulos de empresas de construção em circulação no mercado interno russo, totalizando 1,43 trilhão de rublos. Os desenvolvedores russos ainda estão analisando esse instrumento com cautela devido às restrições. Por exemplo, a empresa emissora deve ter uma classificação de crédito apropriada e reportar de acordo com os padrões IFRS.

Nessas condições, os títulos ESG com participação governamental têm boas perspectivas: os “verdes” – para ecoconstrução, os sociais regulares – para projetos com efeito social positivo. Esses títulos atraem investidores focados em fatores ESG. Por exemplo, na Alemanha, os municípios financiam projetos de infraestrutura ecologicamente corretos dessa forma, e na Austrália – habitação social. Os emissores podem ser autoridades ou desenvolvedores com garantias estatais.

Evolução dos Fundos Mútuos: Fundos Imobiliários

Em todo o mundo, os fundos de investimento imobiliário (REITs) – empresas que possuem, administram ou financiam imóveis geradores de renda – desempenham um papel importante na construção. Especialmente na habitação, como, por exemplo, nos EUA. Na Rússia, seu análogo são os fundos de investimento mútuo fechados (ZPIF), mas seu potencial não foi totalmente explorado. Para que os fundos mútuos se tornem tão eficazes quanto os REITs ocidentais, precisamos de um mercado secundário desenvolvido para unidades, transparência e altos retornos para os investidores. O Estado, por exemplo, por meio do Fundo Russo de Investimento Direto (que ainda não está envolvido em projetos habitacionais), poderia estimular fundos privados.

O Estado: de "vigia noturno" a ator ativo

Na Rússia, o Estado muitas vezes atua como uma espécie de “vigilante noturno” no setor imobiliário, intervindo apenas quando há alguma incerteza sobre o mercado da construção civil. Entretanto, em muitos países o Estado é um ator ativo e permanente. Por exemplo, nos EUA, o programa LIHTC oferece incentivos fiscais a investidores em moradias populares. Na Alemanha, há bancos de poupança para construção com a participação do estado e dos empregadores, que oferecem empréstimos preferenciais direcionados. Em Cingapura, o papel principal é desempenhado pelo comitê estadual Housing and Development Board (HDB). Isso mostra que os subsídios podem ser uma medida de apoio permanente. Na Rússia, também há um exemplo positivo de um papel ativo: a empresa estatal de Moscou "Civil Construction Administration" (KP UGS), uma grande construtora.

Repensando o depósito em garantia: construção de contas e desvinculação gradual

Além de encontrar novas fontes de investimento, a Rússia também precisa de outras abordagens para trabalhar com compradores. O atual sistema de contas caucionadas é seguro para eles, mas representa um fardo financeiro para os desenvolvedores. A prática mundial, especialmente nos EUA, sugere uma abertura gradual de contas de custódia conforme o trabalho é concluído. Essa abordagem melhora o fluxo de caixa para desenvolvedores, aumenta a transparência para compradores por meio do controle da construção e reduz os riscos para os credores. A principal questão para a Rússia é quem e como controlará esse processo. Provavelmente será necessário implementar o modelo americano com uma empresa intermediária especializada entre o banco, o desenvolvedor e o investidor, garantindo tecnologia e transparência.

Plano de parcelamento do desenvolvedor: não proibir, mas desenvolver de forma civilizada

Hoje, um dos principais instrumentos para manter a demanda no mercado nacional de construção nova são os pagamentos parcelados pela construtora. Esse mecanismo, de fato, permitiu que a indústria evitasse um colapso mais profundo. Entretanto, o desenvolvimento espontâneo deste instrumento tem suscitado discussões sobre sua regulamentação e possíveis riscos. É importante entender que, em vez de proibições e “apertos de parafusos” excessivos, que podem privar o mercado da flexibilidade necessária, é preciso desenvolver o parcelamento.

A principal vantagem do pagamento parcelado é a flexibilidade. Pode ser adaptado a diferentes possibilidades financeiras e situações de vida. Por exemplo, praticamos três programas: com parcelas sem juros por até 2,5 anos. Outra opção flexível com pagamento “diferido”: com contribuição de 50% e diferimento de 12 meses da segunda contribuição, também sem juros. Para quem valoriza uma entrada mínima, está disponível um plano de parcelamento até o final da construção com pagamento inicial de 10% e 12% ao ano.

Expandindo a possibilidade: Aluguel com opção de compra

Programas de aluguel com opção de compra também podem ser uma ferramenta eficaz para estimular a demanda por moradia. Em primeiro lugar, para os cidadãos que não conseguem obter imediatamente uma hipoteca. Os potenciais compradores alugam o imóvel por um período específico, com a opção de comprá-lo a um preço pré-acordado. Parte do pagamento do aluguel pode ser contabilizado como entrada. Esquemas de aluguel com opção de compra são populares no Reino Unido, na Austrália e até mesmo em países menos ricos, como a Nigéria.

Comprar juntos: o modelo cooperativo de habitação

As cooperativas habitacionais hoje desempenham um papel importante no fornecimento de moradia na Europa (Suíça, Alemanha, Holanda, Suécia) e nos países em desenvolvimento. Por exemplo, na Índia, há cerca de 191.000 cooperativas habitacionais que representam quase 290 milhões de pessoas. Suas atividades são coordenadas pela National Cooperative Housing Federation (NCHF), fundada em 1969. As cooperativas indianas recebem apoio ativo do governo. Eles são financiados por meio de contribuições de ações, poupanças e assistência de organizações públicas e financeiras. Bancos estaduais e cooperativos (HUDCO, NHB) fornecem empréstimos bonificados.

Ajuda Parental: Financiamento Coletivo Imobiliário

O financiamento coletivo é uma ferramenta nova para a Rússia, mas muito promissora. Plataformas como a fintech americana Fundrise permitem que investidores privados com pequeno capital (digamos, a partir de US$ 10.000) invistam em projetos imobiliários.

O interesse em doações por meio de financiamento coletivo também está crescendo. Por exemplo, nos EUA, a plataforma HomeFundIt ajuda a arrecadar fundos para uma entrada. Os compradores estão lançando campanhas nas redes sociais para solicitar doações de familiares e estranhos. As contribuições são incentivadas por bônus e descontos de parceiros. Os próprios compradores podem devolver até 7,5% de suas compras ao fundo de arrecadação e, ao atingir a meta, recebem uma “doação de fechamento” de até US$ 2.000. Considerando que 22% dos russos (VTsIOM) ajudam crianças com moradia, o potencial dessas plataformas na Rússia é enorme.

Assim, em um ambiente de crédito extremamente caro, depender do financiamento bancário tradicional e de hipotecas padrão não é viável. Portanto, o setor de construção russo precisa migrar para fontes diversificadas de capital para desenvolvedores e esquemas de compra flexíveis para os cidadãos.