Мы хотим купить квартиру над почтовым отделением, но не будет ли это головной болью из-за ипотеки или сложно будет продать ее в будущем?

Мы с мужем нашли квартиру, которая нам очень нравится. Кажется, что это разумная цена по сравнению с другими домами в этом районе.

Однако у нас есть одно серьезное опасение... квартира расположена над почтовым отделением, возможно, поэтому ее цена немного более разумна, чем у других объектов недвижимости в этом районе.

Сама квартира находится в аренде сроком на 188 лет, а плата за обслуживание составляет 1000 фунтов стерлингов в год.

Но стоит ли нам держаться подальше, учитывая, что недвижимость находится над коммерческим помещением? Мы обеспокоены тем, что почтовое отделение может в будущем превратиться во что-то другое, например, в ресторан или закусочную, что может быть еще более разрушительным и представлять риск пожара?

Можно ли будет взять на него ипотеку и возникнут ли трудности с его продажей в будущем?

Эд Магнус из This is Money отвечает: Когда дело доходит до покупки дома, зачастую самой большой проблемой становится компромисс — наверняка всегда найдется что-то, что будет сдерживать покупателей.

Человеческий мозг запрограммирован на выявление угроз, и даже те, кто находит свой идеальный дом, скорее всего, потратят много времени на размышления о потенциальных ловушках.

Но здорово, что вы нашли недвижимость, которая действительно нравится и вам, и вашему мужу, и вы считаете, что ее стоимость разумна для этого района. Вот тут-то и возникает сложность.

Срок аренды в 188 лет достаточен, чтобы не беспокоиться, а плата за обслуживание относительно низкая, так что это тоже положительный момент, хотя вам нужно выяснить, на что пойдет плата за обслуживание, можно ли ее увеличить, и есть ли ограничение на такое увеличение.

По данным анализа агентства недвижимости Hamptons, средняя годовая плата за обслуживание квартиры в Англии и Уэльсе в 2024 году составила 2300 фунтов стерлингов, поэтому можно смело сказать, что это значительно ниже нормы.

Вы правы, когда задаете вопрос о расположении квартиры над коммерческим помещением, поскольку это может повлиять на получение ипотеки и возможность продажи в будущем.

Учитывая, что это почтовое отделение, стоит проверить часы его работы и, возможно, потратить немного времени на то, чтобы посмотреть, насколько оно загружено в течение дня, если вас это беспокоит.

В своем нынешнем виде почтовое отделение под квартирой не должно вызывать проблем с ипотекой, но, как вы сказали, есть вероятность, что в будущем оно может превратиться во что-то другое.

За профессиональным советом мы обратились к Люку Торну , заместителю директора ипотечного брокера SPF Private Clients, Эми Рейнольдс , руководителю отдела продаж агентства недвижимости в Ричмонде Энтони Робертсу.

Люк Торн отвечает: Хотя большинство кредиторов, как правило, рассматривают возможность кредитования человека, покупающего квартиру над коммерческим помещением, например, почтовым отделением, это всегда подлежит особой проверке со стороны банковского инспектора.

Некоторые кредиторы ограничивают размер кредита доступной стоимостью, если квартира расположена над коммерческим помещением, поэтому это может означать, что потенциальному покупателю потребуется внести более высокий депозит.

Особенно важен тип рекламы и все, что может негативно сказаться на продаваемости, например, шум, запахи и продленные часы работы (например, кафе, ресторан или точка быстрого питания), к чему кредитор, скорее всего, отнесется более осторожно.

Читать далее

Иметь 188 лет оставшегося срока аренды — это нормально. Продолжительность аренды становится более важной, когда кредитор видит, что на момент выставления ипотеки осталось, скажем, 85 лет.

Как только эта цифра достигнута, аппетиты кредиторов падают и вариантов становится меньше.

Хотя нам неизвестна стоимость недвижимости и условия договора аренды, плата за обслуживание в размере 1000 фунтов стерлингов не покажется нам слишком обременительной.

Однако оценщик еще раз прокомментирует это, и кредитор учтет любые сделанные замечания, которые могут повлиять на будущую ликвидность имущества, при принятии решения о предоставлении кредита.

Заемщику также следует спросить, применяется ли к данной недвижимости какая-либо земельная рента.

Если да, то следует уточнить подробную информацию о стоимости и периоде рассмотрения, поскольку это может повлиять на доступные покупателю варианты кредитования.

Эми Рейнольдс отвечает: Вы абсолютно правы, задавая этот вопрос — квартиры над коммерческими помещениями, как правило, имеют более конкурентоспособную цену, и покупатели часто задаются вопросом, почему.

Ответ заключается в том, что на них сложнее получить ипотеку, и это влияет на аудиторию, которой мы можем продавать.

Однако ипотечные кредиторы, как правило, более благосклонно относятся к почтовым отделениям, чем, скажем, к заведениям общепита или пабам, поскольку они считаются менее вредными с точки зрения шума, запахов и пешеходного потока.

Опасения о том, чем может стать нижеприведенная единица в будущем, обоснованы. Существуют правила относительно изменения использования, но эти правила со временем меняются.

Мы продаем много коммерческой недвижимости и продали бы гораздо больше, если бы кредиторы по-другому смотрели на риск.

При условии, что это хорошо управляемое здание, разумно оцененное и расположенное в хорошем районе, на него всегда найдется рынок. Нужно просто зайти туда с открытыми глазами, что вы, очевидно, и делаете.

Эд Магнус из This is Money отвечает: Можно надеяться, что отделение почты под этой квартирой просуществует еще долгое время.

Почтовое отделение заявило, что намерено сохранить нынешний уровень почтовых отделений.

Тем не менее, ничто не может быть гарантировано, и в ноябре прошлого года Почтовая служба подтвердила, что закроет 115 отделений из своей сети, насчитывающей 11 500 отделений .

Любое изменение назначения помещения в будущем, скорее всего, потребует получения разрешения от местных органов власти на перепланировку помещения с почтового отделения на ресторан или закусочную.

Почтовое отделение относится к категории коммерческой недвижимости класса А1. Рестораны и кафе относятся к категории А3, а заведения с горячей едой на вынос — к категории А5.

Однако благодаря недавнему изменению правил правительства в отношении коммерческих категорий, переход с класса А1 на класс А3 теперь в некоторых случаях может считаться разрешенным правом на застройку, что может облегчить реализацию этого конкретного изменения.